Корректировка границ земельного участка

Информация по теме в статье: "Корректировка границ земельного участка". Проверить актуальность информации на 2020 год можно связавшись с нашими дежурными специалистами.

Границы земельного участка необходимо уточнить: какие способы возможны на практике?

Несмотря на неоднократные попытки законодателя урегулировать и упорядочить земельные отношения, на сегодняшний день в этой сфере по-прежнему сохраняются серьезные противоречия. В частности, значительное число проблем связано с пересечением и наложением границ смежных земельных участков. Причины для подобных нестыковок могут быть самыми разными, однако результат один: рано или поздно собственники или владельцы таких земельных участков сталкиваются с необходимостью отстаивать свои интересы в суде. О способах установления границ земельных участков при их уточнении и подходах судов к разрешению соответствующих споров читайте в материале.

Впервые постановка земельных участков на кадастровый учет с определением местоположения их границ начала осуществляться с появлением Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (на сегодняшний день Федерального закона «О кадастровой деятельности», далее — Закон № 221-ФЗ). Одновременно появилась процедура уточнения границ земельного участка.

Уточнение местоположения границ — это комплекс работ и процедур, направленных на установление и юридическое закрепление границ земельного участка с определением координат характерных (поворотных) точек границ с нормативной точностью. Согласно п. 4 Порядка описания местоположения границ объектов землеустройства (утв. приказом Минэкономразвития России от 03.06.2011 № 267) координаты характерных точек границ объектов землеустройства определяются с точностью не ниже точности картографической основы ЕГРН, принятой на территории, на которой размещается граница объекта землеустройства.

Уточнение местоположения границ земельных участков необходимо для фиксации реальных границ на местности и на практике позволяет решить следующие задачи:

предотвратить споры о границах земельных участков со смежными землепользователями;

получить разрешительную документацию при возведении объектов капитального строительства;

уменьшить риск признания возведенных построек самовольными (например, как установленных на недостаточном расстоянии от границы участка).

Согласно действующему законодательству уточнение местоположения границ является правом, а не обязанностью собственника, за исключением случаев приобретения земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов (п. 24 ст. 39.16 ЗК РФ).

Стоит также отметить, что уточнение местоположения границ земельного участка осуществляется при условии, что установленные в ЕГРН в отношении земельного участка сведения не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (п. 1 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — Закон о госрегистрации недвижимости). Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90.

Таким образом, уточнение допускается не только в случае отсутствия в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка, но и в случае, если их местоположение не соответствует установленным требованиям к точности (например, средней квадратической погрешности местоположения границ). И все же на практике, как правило, большинство споров возникает в первом случае.

Для определения границ используются любые возможные способы

Так, при уточнении местоположения границ земельных участков может выясниться, что фактическое местоположение границ земельного участка не соответствует сведениям из имеющихся правоустанавливающих или правоподтверждающих документов, либо границы накладываются на земельный участок смежного землепользователя, что влечет за собой необходимость разрешения спора в судебном порядке.

В соответствии с п. 10 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или, при отсутствии такого документа, исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка. Отметим, что содержание приведенной нормы (за исключением указания в перечне документов на проект межевания территории) соответствует ранее регулировавшему эти отношения п. 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона о госрегистрации недвижимости.

Таким образом, на сегодняшний день законодатель в порядке приоритетности определяет следующие способы установления границ земельных участков:

установление границ на основании сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок;

установление границ исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании;

установление границ в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;

установление границ в соответствии с фактическим землепользованием (границами, существующими на местности пятнадцать и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения).

Росреестр в письме от 16.02.2016 № 19-00221/16 указал, что при отсутствии приведенных выше документов при определении местоположения границ земельных участков могут использоваться и другие документы: картографические материалы государственного кадастра, генеральный план территории, план садового товарищества, план БТИ и другие материалы.

Поскольку законодательством не определен точный перечень документов, подтверждающих права на земельный участок, а также документов, определяющих местоположение земельного участка при его образовании, а также принимая во внимание позицию Росреестра, у судов отсутствует единообразный подход относительно того, какими документами стоит руководствоваться при определении местоположения границ земельных участков.

В таблице приведены документы, на основании которых суды определяли местоположение границ при рассмотрении конкретных дел.

Анализ сложившейся судебной практики позволяет сделать вывод о том, что суды определяют местоположение смежных границ на основании проведенных по делу землеустроительных судебных экспертиз, при производстве которых эксперты предлагают варианты расположения границ исходя из представленных сторонами в материалы дела документов (планов границ земельных участков, решений госорганов о предоставлении земельных участков, генеральных планов территорий и др.).

Фактическое землепользование — распространенный аргумент в суде

Несмотря на то что определение местоположения границ земельного участка в соответствии с фактическим землепользованием предполагает представление сторонами по делу суду доказательств фактического владения земельным участком в таких границах в течение не менее 15 лет (что в большинстве случаев является затруднительным), на практике суды могут устанавливать границы по текущему фактическому землепользованию, даже несмотря на наличие правоподтверждающих документов, либо определяющих местоположение границ земельных участков при их образовании (см., например, апелляционные определения Московского городского суда от 26.07.2017 по делу № 33-28286/2017, от 30.03.2016 по делу № 33-8509/2016, определения Ленинградского областного суда от 19.11.2015 № 33-5103/2015, от 19.08.2015 № 33-3943/2015).

Читайте так же:  Как выдать родственникам трудовую книжку умершего работника

В некоторых случаях местоположение границ земельного участка суды устанавливали, в первую очередь, с целью сохранения юридической площади земельных участков (то есть указанной в правоустанавливающих документах на земельный участок), с учетом расположения существующих построек (см., например, апелляционные определения Московского областного суда от 21.12.2015 по делу № 33-19822/2015, Ленинградского областного суда от 21.02.2018 № 33-1243/2018).

При обосновании избранного способа установления местоположения границ земельного участка суды иногда указывают также на то, что он соответствует общеправовому принципу справедливости, обеспечивает баланс прав и законных интересов каждой из сторон (см., например, Апелляционное определение Ленинградского областного суда от 06.06.2018 № 33-3170/2018), не применяя положения п. 10 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости.

Таким образом, даже наличие правоподтверждающих документов, в которых отображается местоположение границ земельного участка, либо документов, определяющих местоположение границ земельного участка при его образовании, не гарантирует установление местоположения границ в судебном порядке в соответствии с указанными документами, поскольку суд может принять во внимание и иные обстоятельства (юридическую площадь земельных участков, наличие и расположение на нем построек, текущее фактическое землепользование и др.). И хотя в определенных случаях указанный подход судов можно считать справедливым, формально он противоречит требованиям п. 10 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости.

Какие документы принимали суды для обоснования местоположения границ земельного участка? (таблица)

Реквизиты судебного акта

План границ, исполненный муниципальным унитарным предприятием до постановки участка на кадастровый учет

Постановление АС Волго-Вятского округа от 09.10.2015 № Ф01-3715/2015 по делу № А82-231/2014

Решения госорганов и местных администраций о предоставленных земельных участках, акт выбора земельного участка, решение Исполкома, постановление местной Администрации

Постановление АС Волго-Вятского округа от 21.06.2016 № Ф01-2165/2016 по делу № А31-9077/2014

План границ земельного участка — приложение к договору аренды земельного участка, заключенному на основании постановления главы города

Постановление АС Поволжского округа от 19.01.2016 № Ф06-6397/2013 по делу № А55-10470/2013

Государственный акт на право бессрочного пользования землей

Постановление АС Поволжского округа от 21.10.2015 № Ф06-859/2015 по делу № А57-21221/2013

Государственный акт на право пожизненного наследуемого владения

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 30.11.2015 № Ф08-8037/2015 по делу № А32-29482/2013

Данные государственного акта и каталога координат к делу по отводу земельного участка

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 28.04.2015 № Ф08-2382/2015 по делу № А32-33235/2013

Чертеж земельного участка, утвержденный главным архитектором города в 1992 г.

Постановление АС Центрального округа от 26.07.2016 № Ф10-2423/2016 по делу № А62-754/2015

Генеральный план, разбивочный чертеж, содержащий подтвержденное главным архитектором района описание границ землеотвода

Апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2018 № 33-6135/2018

План границ СНТ

Апелляционное определение Московского областного суда от 22.01.2018 по делу № 33-104/2018

Постановление главы Администрации

Апелляционное определение Московского областного суда от 26.03.2018 по делу № 33-319/2018

Апелляционное определение Московского городского суда от 06.04.2017 по делу № 33-13301/2017

Апелляционное определение Московского областного суда от 10.08.2016 по делу № 33-21672/2016

Выписка из протокола заседания Профкома от 1991 г.

Определение Московского городского суда от 11.10.2017 № 4Г-11641/2017

Схема, описание границ смежных земельных участков, входящие в состав кадастрового дела

Апелляционное определение Московского областного суда от 18.07.2016 по делу № 33-17971/2016

Апелляционное определение Московского городского суда от 14.06.2016 по делу № 33-22684/2016

Схема расположения земельных участков на плане части территории поселка

Постановление Президиума Ленинградского областного суда от 27.03.2018 № 44г-19/2018 по делу № 2-186/2017

Вопрос: Возможно ли изменить сведения о местоположении границ земельного участка на основании утвержденного проекта межевания территории, которым предусмотрено формирование земельных участков путем перераспределения? (ответ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии)

Возможно ли изменить сведения о местоположении границ земельного участка на основании утвержденного проекта межевания территории, которым предусмотрено формирование земельных участков путем перераспределения?

На основании утвержденного проекта межевания территории, которым предусмотрено формирование земельных участков путем перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, в случаях, предусмотренных статьями 39.27 и 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), осуществляется образование земельных участков, в том числе и в случае, предусмотренном подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.28 Земельного кодекса.

При этом согласно пункту 1 статьи 11.7 Земельного кодекса при перераспределении нескольких смежных земельных участков или при перераспределении земель и земельного участка существование исходных земельных участков (исходного земельного участка) прекращается.

Таким образом, уточнение местоположения границ земельного участка на основании проекта межевания территории, которым предусмотрено образование земельных участков путем перераспределения данного земельного участка, не допускается.

В соответствии с частью 3 статьи 25 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре), изменение описания местоположения границ земельного участка допускается в случае, если сведения государственного кадастра недвижимости об описании местоположения границ такого земельного участка не соответствуют установленным на основании Закона о кадастре требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах).

При этом исходя из положений подпункта 3 пункта 7 статьи 39.27 и подпункта 10 пункта 9 статьи 39.29 Земельного кодекса предусмотренное статьями 39.27 и 39.28 Земельного кодекса перераспределение допускается в случае, если границы земельного участка, участвующего в перераспределении, не подлежат уточнению в соответствии с Законом о кадастре (то есть соответствуют установленным требованиям).

Федеральная служба государственной регистрации,

кадастра и картографии

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Читайте так же:  Пример обращения в администрацию города

Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Текст материала опубликован в рубрике «Часто задаваемые вопросы» официального сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Дата обращения к информационному ресурсу — 26 сентября 2017 г.

Корректировка границ земельного участка

Типовой сценарий кадастровой ошибки выглядит так: «При выполнении кадастровых работ выявлена кадастровая ошибка, выразившаяся в том, что сведения ГКН о местоположении границ смежного земельного участка… не соответствуют их фактическому местоположению. Граница смежного земельного участка от точки 6 до точки 4 рассекает строение на 0,7 м и капитальный забор от точки 2 до точки 1 пересекает строение от 0,5 м до 1,20 м».

В среднем геодезисты проводят работы на участке в течение 1-3 дней. На обработку информации и составление межевого плана уходит еще 2-4 дня при условии, что не возникли земельные разногласия с соседями. Росреестр должен принять заявления и внести корректировки в ЕГРН в течение 10 дней.

В результате составления межевого плана в ранее составленных документах может быть выявлено несоответствие границ земельного участка, а также его площади, фактическим данным, установленным кадастровым инженером. Такое несоответствие может быть обусловлено разными причинами.

Особенности процедуры уточнения границ земельного участка

После вступления в силу судебного решения «виновная» сторона заказывает новый межевой план с чёткими границами, установленными по определению суда.

Можно оспорить результаты межевания при выявлении ошибки, допущенной инженером. Для этого придется подать иск в суд. В этом случае также можно добиться отмены нового местоположения границ. Решение суда может изменить местоположение границ участка и устранить ошибки в межевании.
Хотите задать прямой вопрос конкретному профессионалу? Легко! Просто нажмите на кнопку «Персональная консультация» на его личной странице, заполните все поля формы и общайтесь с ним в приватном режиме – Вам никто не помешает, и никто не подсмотрит Вашу переписку.

Основания для проведения уточнения

Видео (кликните для воспроизведения).

Первый заключается в том, что исключение из ГКН сведений о границах участка влечет прекращение существования земельного участка как объекта права. Действия, связанные с постановкой на кадастровый учет и снятием с кадастрового учета объекта недвижимости, являются юридически значимыми, поскольку в результате таких действий земельный участок приобретает свойства индивидуально-определенной вещи, которая может быть вовлечена в гражданский оборот. Большей части населения привычный случай разновидности “один земельный участок – одна часть земли”. Одновременно с этим могут возникнуть ситуации, при которых рельеф либо же объекты позволяют сформировать земельный участок единым массивом.

Необходимо помнить, что уточнение не связано с образованием новых наделов, их объединением, выделением или разделением. Исправление технической ошибки в реестре также не считается уточнением, так как часто проводится без практических работ на местности. В каждом из этих случаев составляются разные межевые планы согласно Приказу № 921.
Также подлежат обжалованию новые границы после межевания, если они нарушают права собственников смежных участков, но при этом права на такой надел еще не возникли. При этом допускается подать иск в Росреестр. Оспорить его можно, если права возникли. Тогда иск подается соседям. Вполне возможно, что решение суда поддержит права других собственников и признает недействительными результаты проведенного межевания.

Правила определения, уточнения и корректировки границ земельного участка

Зачастую больше всего времени у кадастрового инженера уходит на сбор необходимой информации и ее предварительный анализ. Если в ЕГРН и в правоустанавливающих документах собственника нет сведений о проведенных границах, он обращается к архивам, госфонду данных, изучает карты.
Очень важно своевременно провести работы, затрагивающие вопросы землеустройства. Затраты невелики, но впоследствии такой учет сэкономит много времени и нервов. В дальнейшем при совершении любых сделок с землей не возникнет проблем. А возможные споры с соседями будут урегулированы без исков и вмешательства суда.
Закон гласит, что самовольно изменить границы, увеличить-уменьшить площадь надела по завершении геодезических работ нельзя. Допустим, вы решили расширить надел за счёт соседних пустующих земель, выровнять конфигурация ЗУ, оборудовать парковку рядом с въездной группой.
Помимо этого, на нескольких массивах могут возводить проезжую дорогу, линии электропередач либо же земли, принадлежащие иным владельцам.

Наиболее частой причиной для уточнения границ земельного участка является желание собственника увеличить площадь его участка.
Иногда возникает необходимость уточнения границ земельного участка, в отношении которого ранее составлялся межевой план (при выявлении несоответствий фактических границ земельного участка данным кадастрового учета).

Как показывает судебная практика, споры о границах земельных участков широко распространены, однако их решения нельзя во всех случаях признать удовлетворительным.
Кадастровые инженеры при проведении работ по размежеванию допустили грубую ошибку, перекрывающую разрешимую погрешность. Для садоводческих товариществ принята норма в шесть соток – допустимо изменение границ в пределах 60 квадратных метров.

Уточнение местоположения границ и площади земельного участка

Если межевание не было, возможно при межевании увеличить размер фактически используемого участка на минимальный размер участка для имеющегося вида разрешенного использования, либо на 10%.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 28 Закона о кадастре кадастровой ошибкой является воспроизведенная в ГКН ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в ГКН.

Примечание: Комментарии юристов и адвокатов в данном разделе не является юридической консультацией. Для получения полноценной юридической консультации необходимо лично обратиться к специалисту и представить ему все имеющиеся документы.
Работы на местности назначаются не менее чем через 10 дней после изучения ситуации и составления техзадания для геодезистов. Это время необходимо, чтобы уведомить заинтересованных лиц о проводимых работах.

Порядок действий для уточнения границ земельного участка

Пока границы вашего земельного участка «висят в воздухе»: не уточнены границы, координаты, не внесены данные в единый реестр, границы участка могут увеличиться или уменьшиться. Собственник заказывает межевание земель и вправе прирезать к наделу до 10 процентов площади. В редких случаях владельцы отказываются от лишней, на их взгляд, землицы и оставляют себе маленький участок чтобы не платить высокий земельный налог. Правообладатели земельных участков порой оказываются в неприятной ситуации: внезапно выясняется, что границы земельного участка подлежат корректировке (уточнению). Подобные ситуации возникают, как правило, в отношении земельных участков, границы которых не определены в соответствии с требованиями земельного законодательства (в выписках из государственного реестра недвижимости правообладатели могут увидеть именно такую запись: «границы земельного участка не определены в соответствии с требованиями земельного законодательства»).

Межевание проводится только один раз. если межевание уже проводилось ранее. а это видно из кадастрового паспорта, то повторное межевание невозможно.

[2]

Уменьшение земельного участка можно произвести только по решению судьи. Как правило, это вызвано «добрососедскими» отношениями. При межевании часть земли записана, как спорная, то есть владельцы граничащих земель не смогли мирным путём договориться о «соседской границе», где каждый день ведутся междоусобицы.

Читайте так же:  Генеральный план сельского поселения это

Еще одним существенным моментом при составлении межевого плана является наличие в нем сведений о согласовании границ земельного участка с правообладателями смежных земельных участков.
Бывают ситуации, когда в результате кадастровой ошибки границы двух соседних земельных участков имеют в Государственном кадастре недвижимости (далее — ГКН) пересечение друг с другом. Из-за этого возникают наложение их площадей и неопределенность в том, к какому из двух участков относится площадь наложения и, соответственно, в чьей собственности эта земля находится. Собственники обоих участков заинтересованы в исправлении таких ошибок — чтобы в ГКН координаты смежной границы их участков совпали и наложение было устранено.

Каков минимальный доступ от территориальной границы допускается, если в планах имеется возведение дома либо же иного сооружения?

Таким образом, на всю процедуру уточнения границ земельного участка уходит в среднем 30–45 дней, если не возникли споры со смежниками.
В большинстве случаев формирование подобных сложных территорий является необходимостью для возможности обойти трудный рельеф наподобие болот, различных оврагов и так далее, которые нередко входят в суммарный размер и одновременно с этим “забирают” немалую часть полезного размера земли.

Одним из существенных моментов при составлении межевого плана является определение границ, а соответственно, и площади земельного участка.
При этом, в зависимости от ситуации вам также могут понадобится: акт о согласовании границ земельного участка, соглашение об уточнении границ земельного участка и распределении долей — при объединении участков, находящихся в общей собственности нескольких лиц, судебное решение, если уточнение границ участка осуществляется на основании такого судебного решения, письменное согласие несовершеннолетних или недееспособных – если такое согласие выполнение данных действий является обязательным в соответствии с федеральным законом.

Правила определения, уточнения и корректировки границ земельного участка

Во все времена земля являлась наиболее ценной собственностью человека.

Для возможности совершать различные сделки с ней (определение прав собственности, предоставление в пользование и так далее) в обязательном порядке необходимо наличие на участке границ.

Любая разновидность правоотношений и возникающие вопросы по земельному участку регулируются Земельным Кодексом РФ.

Законодательное регулирование вопроса

Вопросы относительно границ участка регулируются:

  • ст. 11.1, 11.9 33 и 38 ЗК РФ, которые дают четкое определение термину “Границы участка” и содержат все имеющиеся нюансы;
  • Федеральным законом № 221 “О государственном кадастре недвижимого имущества”.

Указанные законодательные акты являются основными и включают в себя все необходимые сведения по вопросу определения границ участка, их корректировки и так далее.

Для чего необходимы данные процедуры

Иными словами, граница на территории участка является необходимостью. Это своего рода специальные обозначения в форме линии непосредственно на топографическом плане, ограничивающие в форме территориального объекта. В зависимости от различных ситуаций, линии не могут быть закреплены только на плане территории, поскольку дополнительно необходимо устанавливать на территории принятые обозначения.

Для минимизации различных разногласий с соседями, границы участка в обязательном порядке должны:

  • подтверждаться документами (обязательно оформлены согласно установленным требованиям законодательства РФ);
  • согласованы с соседями (факт согласования подлежит фиксации в акте, который указывается в межевом плане).

Фиксация участка межевыми знаками на территории именуется выносом границ в натуру. Себестоимость одного данного знака составляет порядка 1,5 – 2 тысяч рублей.

Максимальные и минимальные значения

Различный рельеф никогда не берется во внимание в процессе подсчете (учитывается только условно-ровная поверхность).

Для минимизации рисков допущения различных препятствий в применении, законодательством РФ установлено определение максимального и минимального порогового значения.

Фиксация наименьших показателей является основным препятствием для дробления границ, когда в буквальном смысле каждый метр принадлежит отдельным владельцам. Наличие установленного максимальных показателей необходимо исключительно с целью глобализации территорий одной сферы применения.

В законодательстве РФ все вопросы относительно максимальных и минимальных показателей размеров границ отображаются исключительно в нормативных актах ЗК РФ.

Данные нормы способны в полной мере регулировать территориальные размеры границ, которые были предоставлены бесплатно различным категориям граждан либо формируются по результатам каких-либо действий собственника (к примеру, в процессе присоединения, разделения и так далее):

  • по отношению к землям, которые используются непосредственно под будущие строения – отображаются в градостроительном плане;
  • для участков, которые находятся в собственности у государства либо же муниципалитета, и используются исключительно с целью ведения сельскохозяйственной трудовой деятельности (к примеру, животноводства, садоводства и так далее), формирования КФК, размеры границ рассчитываются в четком соответствии с федеральным и местным законодательством;
  • земли, выделенные для целей ИЖС либо ведения собственного хозяйства (имеется в виду подсобного), подвержены ограничению со стороны местных властей.

Наличие каких-либо ограничений в площади вовсе не означает, что одно лицо может иметь в собственности несколько земель, которые находятся рядом.

Многоконтурные территории

Границы участка, которые проходят непосредственно через определенные грани на территории, формируют своего рода контур – замкнутую фигуру. Большей части населения привычный случай разновидности “один земельный участок – одна часть земли”. Одновременно с этим могут возникнуть ситуации, при которых рельеф либо же объекты позволяют сформировать земельный участок единым массивом.

Земли, включающие в себя несколько замкнутых массивов (контуров), причем расположенные не по совместительству, но в рамках единого кадастрового квартала и разделены различными другими участками именуются как многоконтурные.

В большинстве случаев формирование подобных сложных территорий является необходимостью для возможности обойти трудный рельеф наподобие болот, различных оврагов и так далее, которые нередко входят в суммарный размер и одновременно с этим “забирают” немалую часть полезного размера земли.

Помимо этого, на нескольких массивах могут возводить проезжую дорогу, линии электропередач либо же земли, принадлежащие иным владельцам.

Читайте так же:  Прибавляется ли выходной день к отпуску

Порядок определения

Фиксация границ участка происходит в процессе землеустройства, который содержит в себе:

  • ознакомление не только с составом, но и состоянием, определением смежных земельных участков и всеми необходимыми контактными сведениями относительно собственника (своего рода проведение анализа имеющихся сведений);
  • формирование новых либо же корректировка имеющихся (к примеру, разделение, присоединение и так далее) объектов землеустройства в форме разработки специальной схемы либо же плана по общепринятому образцу;
  • согласование территорий с владельцами соседних земель либо же с государственными/муниципальными органами;
  • непосредственную постановку на кадастровый учет и выделение персонального уникального номера;
  • расчет территориальных границ по месту (производится представителем уполномоченного органа по приезду на месторасположение участка).

Каков минимальный доступ от территориальной границы допускается, если в планах имеется возведение дома либо же иного сооружения? Подобного рода сведения отображаются исключительно на чертежах градостроительного плана, который обязательно формируется при межевании.

Корректировка

Граница предоставленного участка в процессе проведения работ по межеванию устанавливаются благодаря использованию специально разработанной системе координат (с обязательным отображением географических значений), состав значений которых в будущем подлежат переносу в специальный кадастр и позволяет рассчитать положение земли по месту.

Стоит отметить, что на практике возникают нередко ситуации, когда информация относительно координат земли включает в себя различные неточности.

Законодательство РФ возможные ошибки в процессе работ разделяет на несколько категорий, а именно:
  • ошибки в виде различных опечаток и ошибок (подразумеваются грамматические и иные виды ошибок), которые могут быть допущены представителями органа кадастрового учета в процессе трудовой деятельности с информацией относительно участков. Во многом это связано с тем, что работа не ведется программами. Для возможности их исправить достаточно будет письменно оповестить представителей кадастрового органа. На основании полученного заявления будут исправлены опечатки и ошибки;
  • кадастровая разновидность. Согласно пункту 2 части 1 статьи 28 Закона “О кадастре недвижимого имущества” подобного рода ошибки подразумевают под собой неточности в форме наложения массива различных земель полностью либо же частично. Это может произойти из применения различных систем координат, густых застроек и так далее.

Дополнительно необходимо помнить, что территория (имеется в виду граница) может быть подвержена корректировке по желанию владельца, который принял решение о видоизменении поворотных точек либо же подтверждении границы.

В последнем варианте, площадь земли может быть увеличена до 10%, что нередко и является главной причиной корректировки.

Корректировка осуществляется по тем же правилам что и межевание.

Порядок изменения

В том случае, если собственники обнаружили тот факт, что территории их земель наложены друг на друга, либо же имеется явное пересечение, возможны несколько способов решения этой проблемы:

[3]

  • административное. Подразумевается корректировка владельцами соседних участков с привлечением представителя кадастрового органа;
  • судебное. Подразумевает обращение собственником участка, выявившего ошибку, в судебный орган с требованием о принудительном согласования границ с соседним участком.

Наиболее оптимальным вариантом по праву считается уточнение размеров и расположение территории представителем кадастрового органа, поскольку на это понадобится относительно немного времени.

О проведении процедуры уточнения границ земельных участков смотрите в следующем видеосюжете:

Работа над ошибками: как исправить наложение земельных границ

Многие участки в России пересекаются и накладываются друг на друга. Собственник может не знать, что де-юре занимает часть чужой земли, но это не спасет его от штрафов и опасности потерять «кусок» своего участка. Эксперты рассказали, как привести юридические границы в кадастре в соответствие с фактическими до суда или в суде, а когда этого и вовсе не стоит делать. Они посоветовали, когда есть смысл покупать участок с пересечениями, а когда нет, и поделились, как проверить землю перед сделкой.

Наложение участков – распространенная история, а виноваты в этом обычно кадастровые инженеры. Например, они неверно определили координаты поворотных точек, не учли фактическое расположение объектов. “Уехать” в сторону может целая улица или даже поселок – это происходит в случае так называемого “линейного смещения”, когда межевание проводилось давно и плохо, а вместо натурных замеров недостающие точки дорисовывали на бумаге, рассказывает руководитель практики “Межевание, кадастр, регистрация” “Содружества земельных юристов” Юлия Бузанова.

Но главное различие смещений не в их типе, а в том, затрагиваются ли права соседей. Если да, то пересечения могут быть чреваты не только спорами с соседом, но и административными штрафами по ст. 7.1 КоАП за самовольное занятие чужого участка (например, забором, домом, баней и т. п). Они рассчитываются в процентах от кадастровой стоимости занимаемой земли, но составляют не менее 5000 руб. для физических и не менее 100 000 руб. для юридических лиц. Штрафуют за это все чаще, причем не только злостных нарушителей, но и тех, кто не знал, что определенный “кусочек” не входит в его участок, делится Бузанова. Что еще хуже, можно потерять часть участка, чьи границы пересекают другие, предупреждает управляющий партнер Адвокатского бюро “Юг” Юрий Пустовит.

Вопрос исправления наложений актуален еще и потому, что с 1 января 2018 года вступит в силу запрет на любые сделки с участками, не имеющими официальных границ. Их 59%, согласно данным Росреестра конца 2016 года. Чтобы продать или завещать землю, необходимо уточнить ее границы. А в случае наложений в более выгодном положении окажется тот из соседей, кто первым провел межевание и поставил участок на кадастровый учет.

Если собственники столкнулись с пересечениями, юридические границы надо приводить в соответствие с фактическими. Для начала стоит попытаться решить проблему мирно.

1. Досудебное урегулирование

Если ошибка в реестре (дело рук кадастрового инженера), то Росреестр обязан исправить ее, когда получит подтверждение такой ошибки (корректный межевой план). Но чиновники обычно осторожничают, если видят риск спора с соседями, а чаще всего он есть. Поэтому придется согласовывать с ними межевой план. Самое главное – заручиться их согласием: оно поможет решить вопрос без суда.

Бузанова советует обратиться в Росреестр и в том случае, если кто-то из соседей отказался подписать акт согласования границ. Чиновники, конечно, отклонят заявление. Но их официальный отказ подтвердит, что заявитель соблюдал обязательный претензионный порядок. И что единственный для него выход – обратиться в суд.

В деле А65-14074/2016 судья Верховного суда отказался передавать жалобу на рассмотрение в экономколлегию, поскольку заявитель не доказал, что соблюдал досудебный порядок.

2. Обращение в суд: заявить правильные требования

В практике сложилось два подхода: оба распространенные, но лишь один из них правильный.

– Иск об исключении из госудаственного кадастрового учета сведений о границах участка, который поставлен на учет с ошибкой (как, например, в деле А13-12775/2016). В некоторых регионах суды делают только так, но этот способ неверный, утверждает Пустовит. Ведь если исключить сведения о границах участка, он сам перестанет существовать как объект права, поясняет юрист. В то же время п. 3 ст. 61 закона о госрегистрации недвижимости разрешает исправлять реестровые ошибки, если это “не влечет возникновение, прекращение или переход зарегистрированного права собственности”.

[1]

– Иск о корректировке в ГРН сведений о границах и площади земельного участка (как в деле А09-4250/2016). Такие требования Пустовит считает верными: нужно исправить границы объекта, который поставлен на учет с ошибкой, заменить одни координаты на другие, даже если придется “обрезать” часть площади соседа.

Читайте так же:  Сколько лет можно стоять на бирже труда

3. Обращение в суд: определить состав ответчиков и третьих лиц

Если орган Росреестра отказал в исправлении границ, Бузанова советует привлечь его ответчиком, в противном случае – третьим лицом. В то же время суды могут быть разного мнения о роли Росреестра в процессе, предупреждает она.

Гражданская коллегия Верховного суда отправила на пересмотр «земельное» дело 4-КГ15-38, потому что нижестоящая инстанция не предложила истцу привлечь ответчиком Росреестр. Но это надо было сделать, ведь именно он виноват в кадастровой ошибке и ему ее исправлять после разрешения спора.

Кроме того, обязательно привлечь к делу всех, чьи интересы могут быть затронуты в ходе исправления границ.

4. Обращение в суд: рассмотрение иска

В суде необходимо доказать реестровую ошибку. В этом пригодится не только межевой план, полученный до суда, но и при необходимости судебная землеустроительная экспертиза, которую назначают по ходатайству стороны. Специалист не только ответит на вопрос о причинах наложения, но и предложит варианты, как его можно исправить.

Суд же выяснит, чьи границы появились на местности раньше – здесь действует принцип «Кто первый их в кадастр внес, тот и прав», рассказывает Бузанова. Еще суд узнает, какова причина ошибки и правомерно ли собственник владеет земельным участком в конкретной площади и конфигурации, продолжает юрист.

Суды могут отказаться удовлетворять требование об исправлении ошибки, потому что есть спор о праве. Это причина абсолютного большинства всех отказов, но они не основаны на законе, уверяет Пустовит.

Суды, которые отказывают в иске об исправлении реестровой ошибки из-за спора о праве, никогда не объясняют, почему его там не может быть. Какая норма права не позволяет быть спором о праве делу об исправлении ошибки? Ведь разрешают его в исковом производстве, которое как раз для этого и предназначено. К тому же суды всегда исследуют, на каком правовом основании участки принадлежат каждой из сторон.

Управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит

Перед покупкой: проверить кота в мешке

Как видно, процедура исправления наложений непростая и может стоить много денег и времени. Но главная сложность, пожалуй, не в бюрократических барьерах, а в конфликте интересов, который может отодвинуть решение проблемы на долгие годы.

В нашей практике в Солнечногорском районе Московской области группа земельных участков де-юре смещена на несколько метров. В итоге некоторые (в том числе производственные) здания расположены фактически на соседних территориях. Ситуация затронула нескольких землепользователей, поэтому они уже несколько лет боятся поднимать этот вопрос.

Антон Шаматонов, партнер «Мозго и партнеры»

Вместо того, чтобы решать проблему (или же не сумев решить), собственник может захотеть продать свой участок. А иной продавец и вовсе не знает о наложении границ, если он долго владел землей и к нему не предъявляли претензий. Такие участки “со скелетом в шкафу” продаются достаточно часто, отмечает Бузанова. Обычно покупателям достаточно кадастрового плана, поэтому о расхождениях они узнают позже, когда нужно, например, разделить участок, или возник спор с соседом, рассказывает Елена Черкасова из юрфирмы “Мозго и партнеры”. По ее словам, покупатели редко узнают о наложении границ на этапе приобретения объекта, но если уж узнают – это должно многих отпугивать, особенно если есть другие варианты.

Чтобы избежать проблем в будущем, есть смысл проверить участок, прежде чем отдавать за него деньги. Надо не только свериться с ЕГРН, но и попросить кадастрового инженера показать на самом участке его юридические границы. Это рекомендует Юлия Жадан из АБ “Степанов и Аксюк”. Проверять нужно и застроенные, и незастроенные участки, настаивает она.

Если проблема с покупаемым участком не глобальная (например, забор огораживает пустующий участок земли или пересечение границ не нарушает прав соседей), можно прикинуть, сколько времени и сил уйдет на исправление недостатка. Тогда будет ясно, стоит ли просить продавца о скидке или предложить ему привести все в порядок самому.

Руководитель практики “Межевание, кадастр, регистрация” “Содружества земельных юристов” Юлия Бузанова

Видео (кликните для воспроизведения).

Если реестровая ошибка обнаружилась после покупки, ее нужно исправить, не дожидаясь, пока ее заметят органы власти или соседи. Это поможет сберечь время, деньги и нервы, уверяет Бузанова. Если же ошибку невозможно исправить, это повод подать иск к продавцу об уменьшении цены или расторжении договора, заключает Пустовит.

Источники


  1. Ошо Зрелость. Ответственность быть самим собой / Ошо. — М.: СПб: Весь, 2013. — 185 c.

  2. Головистикова, А. Проблемы теории государства и права. Учебник / А. Головистикова, Ю. Дмитриев. — М.: Эксмо, 2005. — 832 c.

  3. Борисов, А. Н. Комментарий к Федеральному Закону от 8 августа 2001 г. №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринемателей» / А.Н. Борисов. — М.: Юстицинформ, 2014. — 286 c.
  4. Панов, В.П. Сотрудничество государств в борьбе с международными уголовными преступлениями: учеб пособие; М.: Юрист, 2011. — 160 c.
  5. Салыгина, Е. С. Юридическое сопровождение деятельности частной медицинской организации / Е.С. Салыгина. — М.: Статут, 2013. — 192 c.
Корректировка границ земельного участка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here