Как снизить арендную плату за помещение

Информация по теме в статье: "Как снизить арендную плату за помещение". Проверить актуальность информации на 2020 год можно связавшись с нашими дежурными специалистами.

Разразившийся в экономике страны кризис — это классический кризис продаж, но никак не кризис расходов. Товары и услуги перестали покупать, рынок из рынка продавца стал рынком покупателя. Люди боятся тратить деньги.

Однако не следует драматизировать ситуацию. Существуют эффективные антикризисные решения, которые позволяют компаниям оперативно реагировать на изменения, чтобы смягчить последствия кризиса, сохранить доходность и прибыль от деятельности даже в кризис.

Одно из многих таких решений во время изменения поведения и потребностей клиентов в кризис связано с решением главной задачи продавцов на рынке покупателя — уменьшением рисков для покупателей, оптимизацией продаж и сохранением прибыли. Это решение — борьба со снижением цен.
Во время кризиса сложно избежать снижения цен, но нужно подходить к этому обоснованно и крайне избирательно.

Снижение цен в кризис — не всегда эффективное решение

Самое распространенное и вместе с тем неэффективное решение во время кризиса — это значительное преждевременное снижение цен, например, в виде больших скидок на товары или услуги. Эти действия объясняются менеджерами желанием сохранить уровень продаж и занятости в компании.

Уже доказано, что компании в кризис выгоднее снизить объёмы продаж, чем цену. А ответ на вопрос: насколько нужно снизить продажи и (или) цену, чтобы получить максимальную прибыль в кризисных для компании условиях, сможет дать анализ кривой цена-продажи.
Данная кривая помимо ответа о целесообразности снижения цены помогает рассчитать оптимальный размер снижения цены, а также учесть при этом ценовой порог.

Дело в том, что объём продаж может значительно вырасти лишь в случае, когда цена упадет ниже нижнего ценового порога. Тогда выросшие продажи компенсируют снижение удельной валовой прибыли.

Арендные каникулы выгоднее, чем снижение арендной платы

Благодаря кризису на рынке недвижимости, так же, как и на других рынках, возникает дисбаланс между спросом и предложением, поэтому управление предложением и ценой становятся для компаний и владельцев недвижимости важнейшими задачами для успешной адаптации в новых экономических условиях.
Правильное управление предложением и ценой даёт множество возможностей для преодоления кризиса и сохранения прибыли бизнеса.

Снижение цены (при его неизбежности) может происходить двумя способами: путём снижения номинальной цены товара (услуги) или в форме неденежной формы скидки.
Причём неденежная форма скидок имеет несколько преимуществ, в том числе, сохранение номинальной цены, и выгоднее в плане прибыли компании.
Благодаря неденежным скидкам объём продаж, занятость предприятия и его прибыль оказываются выше.

И, так как скидки считаются методом выживания в кризис, то после его окончания от неденежных скидок будет проще отказаться, чем от денежных.

Подобные неденежные скидки поддерживают ценовую стабильность там, где это важно, например, на рынке недвижимости.

Сфера аренды недвижимости ярко демонстрирует, что неденежные скидки выгоднее собственнику, чем снижение арендной платы.

Как это выглядит: владелец недвижимости предоставляет новому арендатору несколько месяцев бесплатной аренды вместо снижения арендной платы за квадратный метр.

Стоимость недвижимости, в том числе, определяется исходя из уровня генерируемой ей прибыли — арендной платы. И сохранение высокого уровня её благоприятно сказывается на рыночной стоимости объекта недвижимости, её капитализации. После того, как закончатся льготные арендные каникулы, арендатору придётся платить реальную арендную плату.

Арендаторам тоже выгодна подобная неденежная скидка (арендные каникулы), поскольку она позволяет снизить уровень расходов в первое время аренды, когда и так много дополнительных расходов: на переезд, оборудование помещений, заказ новой мебели и т.д.

Гарантии покупателям и снижение рисков арендаторов

Могут быть эффективными также методы снижения риска потребителей, такие как новые гарантии, когда часть риска берёт на себя компания — поставщик товара или услуг.

Например, застройщик при падении продаж в кризис может предложить покупателям жилья гарантированную аренду. Это поможет снизить недоверие и страх покупателей и благоприятно скажется на уровне продаж жилья в дальнейшем.

Из распространенных примеров антикризисных решений в сфере коммерческой аренды — арендная плата, зависящая от объёмов торговли или коммерческой деятельности арендатора, например, гостиничного комплекса.

Согласно условиям долгосрочного договора аренды такого объекта недвижимости, кроме арендной платы арендатор платит дополнительную плату, размер которой зависит от успешности деятельности и прибыли. Так арендатор рискует меньше, чем если бы платил только одну (высокую) арендную плату.

Повышаются риски арендодателя, но они незначительны, если арендный бизнес начнет успешно функционировать, не затягивая на старте.

Источник информации (данных): Robert J. Dolan and Hermann Simon, Power Pricing — How Managing Price Transforms the Bottom Line.

Как снизить арендную плату в торговом центре

Сбиваем цену Начать экономить на стоимости имущественного найма можно с попытки уменьшить арендную плату. В договоре обычно существует пункт о том, что плата за аренду помещения может быть снижена или увеличена по соглашению сторон. В нынешние непростые времена девелоперы и консультанты по сдаче в аренду площадей в ТЦ отмечают, что ритейлеры все чаще стали просить о снижении платы, объясняя это тем, что их прибыль падает и существующие арендные платежи для них уже неподъемны. Максим Карбасникофф, директор по Европе, России и СНГ, начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, допускает некоторое снижение уровня арендных ставок, но считает, что на рынке сейчас больше эмоций, чем реальных проблем. Мы обсуждали его участие в одном новом проекте. Однако незадолго до этого на одной из встреч сказал мне, что недавно его компания добилась самых высоких продаж за всю свою историю.

Сократить расходы на аренду торговой площади в ТЦ

Арендатор просит снизить аренду в связи с ухудшением экономической ситуации

Бизнес — это риск. В большинстве случаев предпринимательская деятельность строится на аренде помещения торгового или промышленного назначения. Но в какой-то момент стоимость аренды становится бременем — как говорится, и бросить жалко, и тащить дальше нет возможности. Также можно известить о возникших трудностях, в том числе, о понижении доходности, сезонных изменениях продаж и других объективных причинах обращения.

За годы работы возникло понимание многих закономерностей развития рынка коммерческой недвижимости. Сейчас участники рынка совершенно по-разному видят перспективы арендных ставок. Конечно, представители торговых центров лукавят. И наоборот. Рынок консолидируется.

Арендатор просит снизить аренду как отказать

Погода в Самаре прогноз на 2 недели Бассейны для дачи фильтрация, химия Аренда квартир. Сегодня в тяжелом положении оказались не только девелоперы, которые вынуждены «замораживать» свои проекты из-за кризиса ликвидности, но и собственники уже действующих торговых центров. Ритейлеры, у которых из-за снижения платежеспособного спроса объемы продаж упали, требуют от владельцев объектов пересмотреть действующие условия аренды. В противном случае произойдет массовое закрытие торговых точек, предупреждают сети. В Самарской области, по мнению Дмитрия Баранова,начальника отдела исследования рынка УК «Молл Менеджмент», незначительное снижение ставок произошло, в первую очередь, в морально устаревших торговых центрах, которые вв хорошие времена борются за то, чтобы удержать арендаторов. В современных центрах, по его словам, предлагающих качественные торговые площади, по-прежнему находящиеся в дефиците, оснований для этого нет. Во-вторых, предновогодний сезон в таких магазинах и центрах обычно связан с уверенным ростом продаж, и иного пока не ожидается, ведь заметного снижения платежеспособного потребительского спроса все-таки пока нет», — заявляет Дмитрий Баранов.

Читайте так же:  Паспортный стол в шушарах график работы

Уже половина магазинов платит процент с оборота вместо ставки аренды

Вокруг открываются магазины крупных розничных сетей. Люди меньше зарабатывают, чем до кризиса, а цены растут. Как следствие: меньше покупателей, ниже сумма среднего чека, снижение доходов, рост расходов, прибыль стремится к нулю. И реальность подталкивает к тому, чтобы начать переговоры о снижении арендной платы за помещение, где работает магазин. Строя диалог с арендодателем, разные руководители выбирают разную ролевую модель и получают разные результаты.

В последние месяцы среди арендаторов торговых центров стало модным добиваться перехода на арендную плату, исчисляемую в зависимости от оборота магазина. Практика уплаты процента от оборота в качестве арендной платы давно существует на Западе, и закономерно, что международные сети первыми в России стали требовать привычных условий. Легче всего это было сделать гипермаркету ИКЕА, потому что эта компания сама является девелопером своих объектов. Однако им арендодатели не так охотно идут навстречу.

Как сэкономить на аренде коммерческой недвижимости?

В этой статье мы расскажем о возможных способах оптимизации пространства арендуемой площади. Как сэкономить на аренде склада? Складские комплексы используются компаниями для хранения товара, однако, не все предприниматели используют арендуемые площади рационально. Товарный запас — это форма материального потока.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Советы арендодателя: Как правильно и выгодно арендовать помещение

Несмотря на некоторую стабилизацию ситуации на рынке торговой недвижимости, в этом сегменте продолжается пересмотр условий аренды. По словам консультанта отдела исследований рынка CBRE Елены Ключаровой, большая часть ритейлеров пересмотрела и согласовала новые условия аренды еще в конце — начале года. В основном они договаривались о фиксации валютного курса, скидке по фиксированным арендным ставкам, арендных каникулах или привязке к проценту с оборота. Все эти инструменты, как правило, применяются на срок около полугода, поэтому о дальнейшем изменении условий можно будет говорить только во второй половине года. Однако уже сейчас понятно, что все больше розничных операторов переходит на схему процент с оборота взамен фиксированной арендной ставки. Такая схема предполагает, что ставка привязывается к товарообороту арендатора — он выплачивает в качестве арендной платы определенный процент суммы, которую ему удалось заработать.

2 способа снизить арендную плату

В связи с падением продаж в начале года попросили собственника снизить на два месяца арендную плату на 50 процентов. В принципе он готов пойти нам навстречу, но говорит, что можно снижать цену только на 20 процентов. Иначе налоговая инспекция доначислит ему налоги по статье 40 НК РФ. Мы в свою очередь готовы письменно обосновать, почему просим пересмотра цены за помещение. Скажите, как нам убедить контрагента снизить арендную плату вдвое. Анастасия, если арендодатель готов пойти вам на уступки, но не делает этого лишь из-за того, что опасается налоговых претензий, то у вас есть хорошие аргументы его переубедить. Чиновники и эксперты рекомендуют представить ему документы, подтверждающие, почему вам необходимо снизить расходы на помещение.

Подпишитесь всего за руб. Бесплатный бизнес-интенсив. В статье расскажем, когда есть смысл объединиться в товариществ, когда стоит прибегнуть к совместной аренде, как разделить плату за коммунальные услуги, когда нарисованные границы облегчают прохождение проверок и стоит ли сдавать помещение в субаренду. Порой вы оказываетесь в ситуации, когда не можете полностью оплачивать аренду помещения и вам нужно быстро снизить арендную плату.

Магазинная экономия. Ритейлеры требуют снижения арендной платы

Роман Марков Просим Вас рассмотреть возможность временного снижения арендной платы. Однако экономический кризис негативным образом сказался на финансовом положении нашей компании и сейчас мы вынуждены просить Вас снизить арендную плату.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Из-за высокой аренды цены в ТЦ не могут упасть

Как удержать арендатора

Уважаемые партнеры, по указанным брендам ремонт и проверка качества проводится в нашем Сервисном Центре в г. Нижний Новгород , что существенно сокращает логистику и время ремонта аппаратов для вас и ваших клиентов. Узнать адреса авторизованных сервисных центров вы можете на сайте производителя. Данные приведены без учета зарплаты административных работников, расходов на рекламу, логистику, налоги и другие траты.

Соответственно уменьшение потока посетителей может быть вызвано рядом других причин: плохое маркетинговое продвижение, некачественная продукция, недостаточная раскрученность бренда и т. Снижение арендных ставок, конечно, всегда будет, резюмирует эксперт. Однако чаще всего это происходит в кризис. Порой это единственный путь сохранить арендаторов в условиях нестабильной экономической ситуации.

Как уменьшить арендную плату?

Можно просто пойти и попросить понижения ставок, но вы, скорее всего, получите отказ. А можно воспользоваться определенными техниками и значительно улучшить свое экономическое положение.

Итак, сегодня мы говорим о том, как уменьшить арендную плату за офис, производственное помещение, землю

Если у вас нет своего помещения для ведения бизнеса, его приходится арендовать. Когда вы занимаете пару десятков квадратных метров — это небольшие суммы. Но когда бизнес начинает расти, вам требуется все больше площадей. И вот тогда сумма, которую вы платите за аренду, может составлять сотни тысяч рублей, а в годовом исчислении несколько миллионов. Каждый арендодатель, в свою очередь, не просто хочет сохранить арендную ставку. Он заинтересован в ее повышении.

Как же в этом случае правильно провести переговоры об уменьшении ставки?

Мы рассмотрим три простых последовательных шага,которые помогут вам в этом. Но сначала давайте поговорим о нулевой мили. Это секретный приемчик многих успешных людей. Чем бы вы не занимались, важно с вашими партнерами установить теплые, лучше приятельские отношения. Это, во-первых, всегда поможет вам быстрее решить вопрос. И самое главное! Во-вторых, той стороне будет намного труднее вам отказать, чем другим, находясь в более близких отношениях с вами.

Шаг №1. Найдите реальную альтернативу этому помещению

Многие ограничиваются беглым обзором рынка. Этого категорически недостаточно! Вам нужно иметь неопровержимые факты в будущем разговоре с арендодателем. К тому же наличие конкретных вариантов укрепить вашу уверенность в себе. А вдруг вы вообще найдете более интересный вариант во всех отношениях?! Так что в первую очередь потратьте неделю времени на то, чтобы подобрать и посмотреть альтернативные варианты. Найдите 2-3 подходящих для вас с более интересными арендными ставками

Читайте так же:  Запрещение курения в общественных местах

Шаг №2. Запасите весомые аргументы для арендодателя

Теперь у вас в руках есть весьма существенные аргументы для разговора. Но этого мало. Если вы действительно хотите уменьшить размер арендной платы, возьмите прямо сейчас лист бумаги и ручку. Напишите 12 аргументов, которые вы сможете применить в разговоре с арендодателем. После этого выберите пять самых мощных. Вот примеры аргументов, которые от вас могут звучать:

  • Мы собираемся арендовать у вас площади надолго. Как минимум на 5 лет.
  • Мы растем и со временем будем занимать у вас в два раза больше площадей.
  • У меня есть варианты ниже на 15%, но мне нравится ваше место
  • Мы надежная компания и платим стабильно
  • У нас много клиентов, которые приходят к нам в офис. Мы можем предлагать им всем ваши услуги
  • Сейчас трудное положение. Мы не можем платить столько, но хотим остаться именно у вас
  • Давайте понизим ставки на 1 год, а дальше вернемся к этому вопросу.
  • Пока вы будете искать другого арендаторы, вы потеряете больше!

Запомните, что вы должны иметь с собой 5-7 аргументов, поскольку одного-двух может просто не хватить, даже если были шанс понизить аренду.

Кстати, если вы хотите добиться более выгодных условий в отношениях с покупателями, подрядчиками, партнерами, вам стоит приорести книгу автора этих слов «Главные фишки переговорщика». Это можно сделать ЗДЕСЬ

Шаг №3. Предложите дополнительные выгоды арендодателю

Подумайте о том, что вы можете предложить в качестве условной компенсации за понижение арендной ставки. Может быть вы можете бесплатно обслужить персонал арендодателя? Может быть вы можете раздавать своим клиентам его листовки? Иными словами, чем вы ему можете быть полезны. Это будет хорошим дополнительным аргументом для убеждения.

И давайте коснемся еще одного важного вопроса о том, с чего начать разговор с арендодателем. Едва ли стоит сразу говорить о расторжении договора напрямую. Но он точно должен почувствовать в ваших словах твердое намерение решить этот вопрос или.

Поэтому я бы начал вопрос примерно с таких слов: «Нас в принципе устраивает помещение, но платить столько мы больше не можем»

Уверен, что у вас все получится!

А вы знаете,что с помощью переговорных технологий вы можете добиться улучшения еще во многих сферах вашей деятельности? Просто подпишитесь на рассылку автора в форме ниже и приумножайте свое благосостояние!

Письмо о снижении арендной платы

Письмо от Арендатора с просьбой о уменьшении арендной платы

В каждом бизнесе бывает момент дефицита финансов и очень жестко встает вопрос об экономии средств. Одной из спасительных мер может стать экономия бюджета на арендной плате, при этом главное правильно составить и сформулировать письмо об снижении арендной платы, в котором максимально изложить все имеющие аспекты дела. Для этого нужно вспомнить все положительные отношения с арендодателем и представить их в письме об уменьшении арендной ставки. Главное быть уверенным, ведь арендодатель заинтересован в долгосрочных отношениях и не хочет терять свою прибыль.НАПРИМЕР: данное челобитное письмо можно изложить в следующей редакции.

Мы высоко ценим сложившиеся между нашими компаниями крепкие партнерские отношения и выражаем надежду на дальнейшее взаимовыгодное и плодотворное сотрудничество.

Экономически ситуация вообще, и в розничном секторе, в частности, за последние месяцы существенно ухудшилось. Экономика России в 2014 году продолжает замедлятся, что безусловно, сказывается на выручках наших магазинов.

В это непростое для всех время, мы вынуждены обратиться к Вам с предложением о пересмотре размера арендной ставки по Договору аренды.

При существующих финансовых условиях договора аренды магазин не приносит прибыль, а лишь окупает операционные расходы.

[3]

Проводя итог вышеизложенному, вынуждены для нормализации финансовых показателей магазина обратиться к Вам с предложением о пересмотре коммерческих условий действующего между нашими компаниями договора аренды.

Просим снизить ежемесячную арендную плату на сумму ________________ на период ________________, и зафиксировать ее в размере _________________ в месяц. Достигнутые договоренности закрепить подписанием Дополнительного соглашения.

Мы рассчитываем, что данная мера поможет выйти магазину на нормальные показатели, и наши компании с минимальными потерями справятся со сложившейся неблагоприятной ситуацией.

С уважением и надеждой на дальнейшее взаимовыгодное сотрудничество.

Генеральный директор __________________________________

Варианты снижения арендной платы

Основа успешного бизнеса – контроль над расходами и экономия собственных средств. Высокие затраты снижают рентабельность, уменьшают оборотный капитал и прибыль. Значительный удельный вес имеют постоянные издержки, которые нужно оплачивать независимо от выпуска продукции и объема продаж: аренда, коммунальные платежи, заработная плата. Эффективный менеджер использует все возможные средства для уменьшения таких расходов. Как снизить арендную плату за помещение – серьезный и непростой вопрос, особенно для начинающего бизнесмена.

Законодательство о снижении арендной платы

Потребовать снижения ставки арендной платы можно на основании Гражданского Кодекса РФ. Сделать это допустимо в следующих ситуациях:

  1. Если в процессе эксплуатации арендуемого помещения выявились недостатки, препятствующие полному или частичному использованию его по назначению (ст.612 ГК РФ);
  2. Если во время заключения договора арендодатель не предупредил обо всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество (ст.613 ГК РФ);
  3. Если условия использования арендованного помещения существенно ухудшились по независящим от нанимателя причинам (стихийные бедствия, военные действия и пр.) (ст.614 ГК РФ).

Для решения вопроса о пересмотре арендной ставки важно понимать, какие условия должны быть соблюдены. Ст.614 ГК РФ утверждает, что изменение размера оплаты возможно в сроки, установленные в договоре, но не чаще одного раза в год. Однако в материалах пленума ВАС №73 от 17.11.2011г. говорится, что эта норма является диспозитивной и допускается ее корректировка по соглашению сторон. Это означает, что, если обе стороны договора обоюдно приняли решение о снижении арендной платы, разрешено сделать это в любое время.

Обращение к арендодателю о пересмотре ставки

Описанные выше обстоятельства, влияющие на размер арендной ставки, встречаются не так часто. Нужно искать способы договориться с арендодателем. Прежде, чем обратиться к нему с заявлением о снижении арендной платы, необходимо провести серьезную подготовительную работу:

  • Определить желаемую величину снижения ставки. Для этого требуется, проанализировав свои экономические показатели, решить, какой размер скидки даст возможность работать без убытков, развивать бизнес;
  • Изучить другие варианты аренды в ближайшем районе, прочитать объявления в интернете, позвонить арендодателям, расспросить о возможных скидках. Задача для бизнесмена – узнать, на какую ставку он сможет рассчитывать, если захочет поменять помещение;
  • Подготовить информацию о востребованности занимаемых площадей в этом районе. Узнать о том, сколько времени обычно нужно хозяевам похожих объектов, чтобы найти арендаторов. Поинтересоваться у владельцев подобного бизнеса, насколько их привлекла бы аренда его магазина, цеха или склада. Цель в этом случае – доказать владельцу, что, если арендатор из-за высокой платы съедет из помещения, сдать его новым нанимателям будет не так просто.
  • Подготовить обзор основных показателей своего предприятия: объем затрат, выручка, уровень рентабельности. Нужно убедить арендодателя в том, что снижение платы является жизненно важным для сохранения бизнеса.
Читайте так же:  Работа юрист по взысканию задолженности

Снижение ставки в период кризиса

Можно попросить владельца помещения снизить арендную плату в связи со сложной экономической ситуацией. В этом случае нужно подготовить аргументированные данные о падении курса рубля, росте цен на сырье услуги, снижении продаж. Уместно будет упомянуть о снижении спроса на аренду производственных и торговых площадей.

Во время разговора с арендодателем бизнесмен-арендатор должен быть настроен решительно, продемонстрировать намерение освободить помещение в случае отказа. Помимо заявления по снижению арендной платы, нужно подготовить письмо-уведомление о расторжении договора аренды.Осознание реальной угрозы потери нанимателя, возможно, подвигнет владельца помещения подписать доп.соглашение на снижение арендной платы.

Уменьшение арендной платы за счет сокращения занимаемой площади

Если для торгового бизнесазанимаемое помещение великовато, можно обратиться к арендодателю с просьбой о разделении площади на несколько точек. Для этого придется переоформить договор, добавить к нему копии кадастрового плана с разметкой арендуемых участков, но подобное разграничение может принести выгоду и арендодателю.

В случае отказа владельца от официального раздела помещения и наличия надежного партнера, готового к совместной торговле, можно заключить договор простого товарищества. Эти отношения регламентируются статьей 1041 ГК РФ. В таком случае владелец одной торговой точки остается арендатором, а порядок возмещения ему части оплаты хозяином второй точки оговаривается в договоре товарищества.

На период временных трудностей, когда бизнес не идет, но есть перспективы наладить дело и помещение терять жалко, его можно сдать временно субарендатору. Если в договоре аренды такая возможность не предусмотрена, закон разрешает это сделать на основании письменного согласия владельца помещения.

Снижение расходов на аренду на этапе заключения договора

Гораздо больше возможностей снизить первоначально предлагаемый размер арендной платы на этапе подбора помещения для бизнеса. Начинающий предприниматель может обратить внимание на пустующие или простаивающие площади. Возможно, хозяева согласятся сдать их по очень привлекательной цене, чтобы не платить за коммунальные услуги, охрану. Если требуется ремонт, его можно взять на себя арендатору в счет оплаты. Стоит сделать тщательный анализ всех плюсов и минусов такого варианта, на начальном этапе становления бизнеса он может оказаться весьма выгодным.

Еще одна возможность «бесплатной» аренды подходит для сферы услуг. Можно заключить договор о найме помещения, например, для салона красоты, на территории крупного отеля или спортивного клуба. Заменой арендной платы может стать приоритетное обслуживание или специальные цены для гостей отеля или обладателя клубной карты. Для арендодателя выигрыш в том, что он получает для своих клиентов дополнительный сервис.

Общаясь с владельцами сдаваемых площадей, стоит внимательно расспрашивать о требованиях, которые они предъявляют к будущим арендаторам и чего от них ожидают. Вполне возможно, что не менее размера ставки их волнуют другие факторы:

  • Длительность срока аренды;
  • Своевременная оплата;
  • Выполнение работ по текущему ремонту помещения силами арендатора;
  • Возможность предварительной оплаты, например, на квартал вперед;
  • Предоставление помещения без мебели и офисной техники.

Казалось бы, не слишком значительные условия, но благодаря включению их в договор, можно существенно снизить арендную ставку.

Как выгодно арендовать место в торговом центре

Многие бизнесмены, занимающиеся розничной торговлей, сталкиваются с поиском места в крупных центрах. Любой владелец такого объекта имеет гибкую систему ставок для своих арендаторов, начинающему торговцу скорее всего предложат максимальную. Снизить ее трудно, но возможно. Для этого нужно сделать следующие шаги:

  1. Правильно выбрать торговый центр. Изучив сферу деятельности всех магазинов, определить, сумеет ли новая точка органично вписаться в их перечень. Короче, прийти нужно в тот центр, где ждут именно такой магазин.
  2. Бизнесмен должен убедить арендодателя в том, что он продает только качественные товары и его магазин соответствует высоким стандартам обслуживания клиентов. Можно провести презентацию, показать товар, рассказать о себе.
  3. Нужно разработать бизнес-план именно под этот торговый центр. Продуманный и грамотно составленный, он убедит владельца в серьезности намерений претендента на аренду.

Эти шаги позволят получить пусть не минимальную, но приемлемую арендную плату.

Установленную владельцем центра ставку можно попытаться снизить через некоторое время после заключения договора. В заявлении на снижение арендной платы в торговом центре нужно убедить арендодателя, что существующая ставка не позволяет работать с прибылью. Можно привести данные о среднем чеке, количестве покупателей, доле арендной платы в выручке. Если получен отказ в снижении арендной платы, можно попросить об изменении условий договора. Например, установить в качестве оплаты отчисление определенного процента от торгового оборота. Убедить арендодателя сможет грамотно составленный бизнес-план и аргументированный расчет предполагаемых доходов.

В процессе оптимизации затрат остановки быть не должно. Получив отказ снизить ставку, нужно разрабатывать дальнейший план действий, искать общий язык с арендодателем и изучать возможные более выгодные предложения в своем районе. Изменение экономической ситуации в стране, снижение спроса на нежилые помещения, частые отключения электроэнергии в районе, где находится бизнес – все это может стать поводом для обращения с заявлением о снижении арендной платы.

Посмотреть вариант составления и скачать образец письма.

Образец заявления о снижении арендной платы

Заявление на снижение арендной платы

Между ____________________ и _________________ заключен договор аренды нежилого помещения № __________, расположенного по адресу:_____________________________________________________________________________. По указанному адресу в помещении организованна деятельность магазина __________________.

Видео (кликните для воспроизведения).

За время сотрудничества между ____________________ и ____________________ сложились эффективные деловые взаимоотношения, основанные на принципах взаимовыгодного партнерства и добросовестного исполнения принятых на себя обязательств. Мы высоко ценим и выражаем надежду на их дальнейшее развитие.

Успех отдельно взятой компании всегда тесно связан с экономической ситуацией в стране. Наш с Вами бизнес напрямую зависит от настроения населения и покупательской активности. За последнее время уверенность в будущем жителей нашей страны была подорвана рядом негативных факторов: санкции, ускорившие инфляцию, стремительный рост курса доллара; падение цен на нефть. Это привело к снижению спроса на товары и услуги и различных отраслях бизнеса.

Мы со своей прилагаем максимум усилий для поддержания оборотов на планируемом уровне. Для повышения интереса к нашим магазинам, мы активно проводим разнообразные маркетинговые мероприятия: масштабная рекламная компания на федеральных каналах ТВ, различные акции, в том числе с розыгрышем призов среди покупателей.

Из-за стремительного ростра курса доллара, кампания несет убытки сразу в нескольких направлениях: при закупке товара у поставщиков и при выполнении обязательств по валютным договорам.

Сегодня усилия сотрудником компании направлены на максимальную нейтрализацию негативных факторов, следствием которых является снижение прибыли. Для оптимизации деятельности магазина и во избежание приостановки потока арендных платежей, вынуждены сообщить, что наши дальнейшие арендные отношения возможны лишь при установлении суммы арендной платы в размере __________________________________________________________________.

Читайте так же:  На какой неделе женщина уходит в декрет

Мы понимаем, что Вы тоже несете различные расходы, связанные с содержанием имущества, которые имеют тенденцию только увеличению, но все же, уверены, что, несмотря на сложившуюся ситуацию, мы найдем оптимальное для обоих сторон коммерческое решение.

В свою очередь гарантируем, что ______________ будет продолжать применять все возможные меры для улучшения финансовых показателей магазина.

О принятом Вами решении по данному вопросу просим сообщить нам в течении 3 (трех календарных) дней со дня получения настоящего письма.

Наша компания, в свою очередь, искренне надеемся, что мы продолжим нашу совместную работу, которая, несомненно, принесет положительные плоды.

Методика снижения арендной платы

Не секрет, что основную долю затрат любого магазина составляют затраты на фонд оплаты труда и аренду помещения. В этой статье рассматривается вопрос, как можно уговорить собственника помещения снизить аренду.

На первом этапе Вам необходимо внимательно проанализировать финансовую деятельность вашего магазина и определить, на какую величину необходимо снизить аренду. Например, магазин показывает в декабре убыток в 35 т.р., то размер снижения аренды стоит установить в 50 т.р.

На втором этапе Вам нужно понять состояние рынка аренды в этом районе. Какие есть предложения по аренде? За сколько предлагают в аренду соседние помещения? А если поторговаться? За какую минимальную стоимость можно арендовать ближайшие торговые площади?

Третье необходимо оценить наличие потенциальных арендаторов. В этом Вам могут помочь агентства по недвижимости. Узнайте у них, какие еще сети интересуются похожими помещениями, какая стоимость аренды их интересует.

Сложив вместе все три этих фактора вместе, получим примерную картинку:

Убыток магазина составляет 35 т.р., необходимое снижение 50 т.р. Аренда всего помещения СТАРАЯ – 135 т.р. (1930 руб./м 2 ) за все помещение, НОВАЯ – 135-50=85 т.р. (1215 руб./м 2 ). Изучив рынок, Вы пришли к выводу, что похожие помещения предлагают за 1800 руб./м 2 , однако поторговавшись, собственники назвали Вам минимальную (реальную) цену – от 1000 руб./м 2 до 1300 руб./м 2 . Также Вы узнали, что особого интереса к этим помещениям арендаторы не испытывают.

Понятно, что в этом варианте вы можете рассчитывать на снижение до уровня:

  • оптимально 1000 руб./м 2 , т.е. 70 т.р. за все помещение
  • допустимо 1200 руб./м 2 , т.е. 84 т.р. за все помещение
  • не допустимо более 1200 руб./м 2 , в этом случае, вне сезона, магазин будет убыточным.

Для проведения переговоров с собственником необходимо иметь четкую уверенность, что если он не пойдет на снижение аренды, то магазин будет закрыт. Если собственник почувствует, что Вы не настроены решительно, то аренда снижена не будет.

Более того, во многих случаях, собственник идет на снижение аренды только когда увидит письмо-уведомление о расторжении договора аренды. Для таких собственников только письмо о расторжении договора аренды является аргументом к переговорам о снижении аренды.

Аргументы, которые можно использовать при разговоре о снижении аренды:

  1. Магазин имеет низкий уровень рентабельности . Величина наценки магазина не превышает 35%.
  2. Не забываем упомянуть слово КРИЗИС: С ноября рубль упал на 25% по отношению к доллару, а, следовательно, все импортные товары существенно подорожали . Это повлекло сильное падение спроса на импортные товары, которые составляют 80% ассортимента (этот аргумент не совсем соответствует действительности, однако поможет добиться нужного эффекта).
  3. Стабильность в платежах. Мы говорим о снижении аренды, но обещаем платить в четко установленный срок!
  4. Наличие письма о расторжении договора аренды в кратчайший срок.

Это краткий перечень аргументов, которые Вам помогут в переговорах. Далее, я предлагаю Вам самим экспериментировать. Отмечу еще раз, что важно демонстрировать жесткую позицию: Если не договоримся о снижении аренды – съезжаем.

Стоит отметить, что есть категория собственников, которые находятся «не в рынке». Они могут не знать, что сейчас трудно найти арендаторов в пустующее помещение. Таким собственникам можно подготовить список телефонов агентств недвижимости и дать немного времени в этом убедиться. Им нужно будет доказать, что в настоящий момент рыночная стоимость аренды этого помещения другая – гораздо ниже.

Арендатор против арендодателя: десять важных юридических вопросов об аренде в российском интернете (с ответами)

Продолжаю свою любимую тему самых популярных юридических вопросов и ответов на них.

Если что, вот предыдущие:

Сегодня статья посвящается договору аренды нежилых помещений (офисов ,складов, торговых помещений, производственных площадок).

Чтобы легче было читать, напоминаю: арендодатель — тот кто сдаёт имущество. Арендатор — тот кто пользуется имуществом.

Вопрос первый: может ли арендодатель удерживать имущество арендатора за неуплату?

Да может, но при строго определённых условиях.

На каком основании? Что за условия?

[2]

В нём говорится об удержании имущества как одном из способов обеспечения обязательств.

Однако исходя из правил статьи, а также судебной практики (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») можно вывести следующие правила законного удержания:

  1. Договор аренды должен быть расторгнут (через суд или по соглашению сторон).
  2. Имущество должно поступить во владение арендодателя законно, что возможно только одним способом — арендатор не вывез его после расторжения договора.
  3. У арендатора обязательно должна быть задолженность перед арендодателем.

На практике происходит совсем по-другому, например, в торговых центрах до расторжения договора аренды имущество арендатора либо запрещают вывозить предупреждая охранников, либо перемещают в закрытые помещения — и говорят, что отдадут только после оплаты задолженности.

Эти действия до расторжения договора незаконны и не являются удержанием. Так как до расторжения договора в соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса арендодатель предоставляет помещение во владение и пользование и никак не может чинить препятствий арендатору или ограничивать его в правах, даже несмотря на задолженность.

Что можно сделать при незаконном удержании? Либо смириться, оплатить задолженность и забрать свои вещи, либо взять договор аренды и документы на своё ИП или ООО, вызвать полицию и вывезти имущество с их поддержкой. В моей практике такие прецеденты были.

Вопрос второй: может ли арендодатель ограничить доступ в арендуемое помещение или отключить электроэнергию за неуплату аренды?

По закону однозначно нет.

Однако такие условия могут быть включены в договор, и если вы его подписали, то придётся смириться.

Вообще, отключение электричества либо ограничение доступа сотрудников арендатора и самого арендатора в арендуемое помещение — самые популярные и незаконные способы, которые существуют на практике.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ за все нарушения арендатора, в том числе и за несвоевременное внесение арендной платы, арендодатель может применить лишь одну меру — потребовать досрочного расторжения договора.

Никаких иных способов законом не установлено.

В 90% договоров аренды таких условий нет, хотя такие действия совершаются. В таком случае можно требовать возмещения убытков, которые были вызваны невозможностью вести деятельность. В подтверждение посмотрите решение суда.

Однако в некоторых всё-таки такие условия встречаются. И поскольку их включение законно и договор подписан, то такие меры уже можно применять без проблем, даже если это причинит вам убытки. В подтверждение посмотрите решение суда.

Читайте так же:  Льготы по оплате квартплаты пенсионерам

Вопрос третий: может ли арендатор расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Ответ зависит то того, на какой срок заключён договор.

  1. Если договор заключен на неопределённый срок, то да. На каком основании? Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.
  2. Если договор заключен на конкретный срок — то по закону нет. Но может, если разрешение на это есть в условиях договора.

Где это сказано?

В соответствии со статьёй 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Общее правило по договору аренды — расторжение договора, только в судебном порядке (пункт 2 статьи 450, статья 619, 620 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что одна из сторон может отказаться от исполнения договора. Такое условие не противоречит закону.

Вопрос четвёртый: может ли арендодатель расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

Ответ абсолютно такой же, как на третий вопрос. Не буду его копировать, чтобы не засорять одним и тем же текст.

Вопрос пятый: может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке?

Точно. В пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса указано: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Следовательно, чтобы иметь право повысить оплату в одностороннем порядке, арендодатель должен включить такое условие в договор.

Вопрос шестой: может ли арендодатель отказать в предоставлении юридического адреса?

С одной стороны, само наличие договора аренды автоматически позволяет вам внести данные об этом адресе как о юридическом.

С другой, собственник может попросить с вас за это дополнительную плату, а если вы откажетесь платить, может не подтверждать налоговой ваше нахождение, не передавать вам почту и так далее.

Здесь у собственника фактически более сильная позиция, с которой ничего нельзя сделать.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица»:

«Регистрирующий орган на основании подпункта р пункта 1 статьи 23 Закона вправе отказать в государственной регистрации при наличии подтверждённой информации о недостоверности представленных сведений об адресе юридического лица, то есть о том, что такой адрес был указан без намерения использовать его для осуществления связи с юридическим лицом.

О недостоверности названных сведений может, в частности, свидетельствовать следующее: имеется заявление собственника соответствующего объекта недвижимости (иного управомоченного лица) о том, что он не разрешает регистрировать юридические лица по адресу данного объекта недвижимости».

Вопрос седьмой: что делать, если арендодатель не возвращает залог?

Напоминаю, что список вопросов был взят из самых популярных в поисковике.

Этот вопрос очень общий, тут всё-таки нужно смотреть договор, иначе непонятно, зачем это арендодателю.

Есть ответить на общий вопрос — провести сверку взаиморасчётов и подать в суд, если не возвращают, а договор расторгнут и подписан акт приёмки-передачи.

Вопрос восьмой: что делать, если арендодатель не подписывает акт приёма-передачи?

Вопрос, кстати, очень серьёзный.

Немногие знают, что после расторжения договора и фактического съезда самое главное — подписать акт приёмки-передачи помещения.

Если акт не подписан, то считается, что вы никуда не съехали, а значит, вам продолжают начислять арендную плату, даже если вы добросовестно съехали и не находитесь в помещении.

Очень многие новички в бизнесе сильно обжигаются на этом.

А арендодатели любят манипулировать словами, если что не так, мы вам акт не будем подписывать.

Статья 622 Гражданского кодекса РФ: «Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки».

Подписание акта приёмки-передачи к нежилым помещениям применяется по аналогии со статьёй 655 Гражданского кодекса РФ.

Если вы настаиваете на подписании акта, а арендодатель уклоняется от этого, бездействие следует рассматривать как отказ от исполнения обязанности по принятию имущества, срок аренды которого истёк (абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Однако вам придётся попотеть и пособирать доказательства.

Писать письма — электронные и обычные — о том, что вы готовы подписать акт и помещение свободно, писать SMS и звонить, отправить ключи от помещения почтой с описью вложения. В общем, придумывать максимум того, что потом зачтётся в суде.

Вопрос девятый: может ли арендодатель потребовать досрочного внесения арендных платежей?

На каком основании? В каких случаях?

В соответствии с пунктом 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ: «Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

То есть можно требовать досрочной уплаты аренды ещё за два месяца, помимо того, в котором было нарушение.

Что подтверждается также судебной практикой.

Вопрос десятый: должен ли арендодатель менять лампочки арендаторам?

Очень смешной вопрос, каким образом он оказался в топе выдачи — мне непонятно. Но раз есть — надо отвечать 🙂

По закону не должен. Может быть, повезёт и такая обязанность будет в договоре, но вряд ли.

В пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ указано, что: «Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды».

Если вы начинающий предприниматель, ещё много полезного можете найти в моей книге «Спаси свой бизнес».

Видео (кликните для воспроизведения).

Также буду рад, если подпишитесь на мой блог здесь.

Источники


  1. Мурадьян, Э. М. Ходатайства, заявления и жалобы (обращения в суд) / Э.М. Мурадьян. — М.: Юридический центр Пресс, 2015. — 446 c.

  2. Пиголкин, Ю.И. Атлас по судебной медицине / Ю.И. Пиголкин. — М.: Медицинское Информационное Агентство (МИА), 2015. — 726 c.

  3. Теория государства и права (схемы и комментарии). — Москва: Мир, 2000. — 208 c.
  4. Договор мены. Официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2013. — 698 c.
  5. Дубинский, А. Руководствуясь законом; политической литературы Украины, 2013. — 112 c.
Как снизить арендную плату за помещение
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here