Что лучше первичное или вторичное жилье

Информация по теме в статье: "Что лучше первичное или вторичное жилье". Проверить актуальность информации на 2020 год можно связавшись с нашими дежурными специалистами.

Что лучше: новостройка или вторичка?

Одним из главных вопросов, возникающих при покупке квартиры, является выбор рынка, где ее следует искать: на первичном или вторичном.

Еще больше выбор усложняется, если стоимость квартир не имеет больших различий. Каждый из данных вариантов имеет свои преимущества и недостатки, а потому к выбору рынка нужно подойти предельно ответственно, тщательно взвесив каждый плюс и минус.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Новостройка или вторичка: что лучше

Первичное жилье представляет собой квартиру, на которую ни разу не было оформлено право собственности. Фактически на данном рынке жилья предлагаются квартиры, которые еще не были построены.

Отметим, что продажу квартир в строящихся домах регламентирует закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». В соответствии с ним, на застройщика накладывается обязательство построить многоквартирный дом и, после того как он будет введен в эксплуатацию, передать участнику программы долевого строительства (то есть покупателю) объект долевого строительства, зафиксированный в соответствующем договоре.

После того, как дом вводится в эксплуатацию, а под актом приема-передачи объекта долевого строительства ставится подпись, покупателю квартиры нужно зарегистрировать свое право собственности на квартиру в новом доме.

Получение свидетельства о государственной регистрации права собственности автоматически изменяет юридический статус квартиры с «первичной» на «вторичную».

Вторичное жилье представляет собой квартиру, которая уже является чьей-либо собственностью. Она может быть как частной, так и государственной или муниципальной.

В муниципальных квартирах люди проживают посредством договоров социального найма. Следует отметить, что несмотря на то, что люди, проживающие в таком жилье, не имеют свидетельства о государственной регистрации права собственности, такие квартиры также представляют вторичный рынок жилья, так как у них уже есть собственник – муниципалитет. Отметим, что очевидных преимуществ первичного рынка над вторичным нет. Все зависит от конкретной ситуации.

Чтобы сделать правильный выбор для себя, примеряйте конкретно вашу ситуацию на ряд следующих общих критериев:

Что проверять при покупке квартиры на вторичном рынке?

Какие документы нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке, читайте тут.

И хотя сейчас второе чтение проходит закон, подразумевающий штрафы за просрочку и обязующий застройщиков страховаться от банкротства, риск все равно остается.

Тем не менее, его можно снизить, доверив свои деньги застройщику, имеющему серьезный авторитет. Что касается рынка вторичного жилья, то здесь основные риски связаны с возможностью расторжения договора купли-продажи в судебном порядке или появления третьих лиц с законным правом собственности на данную недвижимость.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Данные риски можно полностью нивелировать. Для этого нужно грамотно проанализировать историю квартиры и составить договор. Не лишним будет воспользоваться помощью квалифицированного юриста;

  • Прописка. Сразу отметим, что в новостройку прописаться нереально. Обязательным условием для ее получения является наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности или родственника, прописанного в муниципальном жилье;
  • Доход с инвестиций. Как уже говорилось ранее, стоимость квадратного метра в новостройке растет прямо пропорционально прогрессу ее строительства. Соответственно, в случае отсутствия проблем при строительстве, владелец квартиры, купивший ее еще на этапе котлована, может получить прибыль в размере до 30% годовых.

В свою очередь, вторичное жилье растет исключительно в зависимости от общерыночных тенденций. Однако можно получать прибыль со вторичного жилья посредством его сдачи в наем. Здесь размер прибыли подсчитать сложно, так как доходность рассчитывается в индивидуальном порядке;

  • Ипотека. В случае с первичным жильем, получение ипотеки представляет большую сложность, так как далеко не все финансовые учреждения соглашаются кредитовать покупку квартиры в еще не построенном (и не факт, что он будет построен) доме. Застройщик аккредитует объект строительства в одном, максимум двух банках, что не очень комфортно для покупателей. Кроме того, ставка по ипотеке на первичное жилье в среднем выше на 2%, чем на вторичное;
  • Эффект нового жилья. Психологический эффект первого хозяина и юридическая «чистота» – это то, чем может похвастаться любая «первичка». На вторичном рынке, у любой недвижимости был, как минимум, один хозяин.

Кроме того, следует отметить, что новостройка имеет не только свежие квартиры, но и свежие коммуникации и инженерные системы, в то время как на вторичном рынке эти элементы могут быть сильно изношенными и требовать замены.

Кроме того, вероятность жить по соседству с наркоманом или алкоголиком в новостройке гораздо ниже, чем во «вторичке».

Плюсы и минусы новостройки и вторичного жилья

Новостройки обладают следующим набором очевидных преимуществ:

  • Они строятся из современных материалов. Следовательно, они более долговечны и надежны;
  • Просторные квартиры;
  • Удобная планировка;
  • Большие лестничные площадки;
  • Чистые подъезды;
  • Стеклопакеты;
  • Современные счетчики на воду и газ;
  • Пассажирский и грузовой лифты;
  • Парковки как во дворе, так и под землей.

Однако наибольшую популярность им обеспечивает цена. Квартира в новостройке стоит существенно меньше, чем точно такой же вариант, но на вторичном рынке. Разница между ними, в случае покупки квартиры в уже построенном доме, составит 20-25% и 30-35% в случае, если квартира была куплена на этапе котлована.

Кроме того, практически все современные проекты увеличивают общую площадь квартир. К примеру, метраж однокомнатной квартиры в панельной серии П-44Т (одна из самых популярных серий в РФ) начинается с 38 квадратных метров, а в монолитно-крипичном доме — от 40 кв.м. В свою очередь, площадь однокомнатной «вторички» составляет 30-33 кв. м. Разница, как видите, очевидна.

Строительство новостроек происходит с соблюдением новых требований безопасности, а также с привлечением современных технологий и материалов.

К слову, такой дом также имеет собственный гарантийный срок. Стены, окна, двери и потолки имеют пятилетний срок, а элементы инженерного и технологического оборудования – трехлетний.

Если в течение этого срока жилец столкнется с проблемами, возникшими не в результате неправильной эксплуатации, у него есть право обратиться в строительную компанию и потребовать устранения данной недоработки или выплатить деньги на ее устранение.

Еще одним важным плюсом новостройки является ее юридическая «чистота» и полное отсутствие «подводных камней» в ее истории.

Теперь поговорим о недостатках данного жилья. Главный минус заключается в риске потерять деньги и не получить жилье, приобретая квартиру на этапе котлована.

За время строительства, могут произойти различные критические ситуации. К примеру:

  • Застройщик становится банкротом;
  • Возникают проблемы с документацией;
  • Появляются сложности с проведением инженерных сетей, коммуникаций и т. п.

В лучшем случае, это приведет к переносу сроков сдачи дома в эксплуатацию. В худшем из них – проект будет заморожен, а вы уже никогда не сможете въехать в уже купленную квартиру.

Читайте так же:  Письмо приставам об окончании удержаний

Еще одним существенным минусом новостройки является возможность попасть в квартиру, вокруг которой отсутствует развитая или хотя бы какая-нибудь инфраструктура.

Это связано с тем, что застройщик сдает в эксплуатацию сначала жилые дома, и только потом возникают детские сады, школы, магазины и другие важные элементы инфраструктуры.

А потому, если вы станете первым жильцом, готовьтесь к поездкам за продуктами и товарами первой необходимости в другие населенные пункты на протяжении некоторого времени.

Еще один внушительный минус – отсутствие минимального обустройства. Вы получаете бетонную коробку, в которой нет ничего, даже разводки инженерных сетей.

А потому придется существенно потратиться как в плане денег, так и сил, и времени, чтобы обустроить новый дом для комфортного жилья.

Теперь рассмотрим вторичное жилье. Оно обладает следующими преимуществами:

  • Возможность въехать в дом практически сразу после заключения сделки;
  • В таком доме уже есть ремонт (каким бы он ни был, но он есть) и сантехника;
  • Широкий ассортимент выбора. Возможность подобрать квартиру по целому ряду параметров, среди которых район, наличие инфраструктуры, тип дома и даже вид из окна.

Что касается недостатков, то здесь они следующие:

  • Долгая история квартиры, которая вполне может иметь скрытые факты. Чтобы не быть обманутым, нужно потратить много времени и денег (оплатить услуги квалифицированного юриста), чтобы досконально проверить юридическую «чистоту» такого жилья;
  • Более высокая цена за квадратный метр;
  • Старые коммуникации;
  • Ветхие конструкции;
  • Слабые несущие стены.

Последние три пункта применимы к дому, введенному в эксплуатацию более 15 лет назад. Если сам дом выглядит привлекательно – обязательно проверьте его прочность, а также состояние инженерных систем и коммуникаций. Иногда ситуация складывается так, что затраты на их ремонт и замену, по своей сумме достигают половины стоимости купленной недвижимости.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Новостройка или вторичный рынок: где выгоднее купить квартиру?

Каждый, кто планирует приобрести недвижимость, задавался вопросом, что лучше выбрать — квартиру в новостройке или уже готовое жилье на вторичном рынке? Рассмотрим плюсы и минусы обоих вариантов.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке.
  • Плюсы и минусы квартир на вторичном рынке.
  • Какую квартиру лучше приобретать с целью сдачи в аренду или последующей продажи.
  • Особенности получения ипотечного кредита на квартиры на первичном и вторичном рынке.
  • Как выбрать между новостройкой или вторичным рынком.

В чем плюсы покупки жилья в новостройке?

Жилье в новостройке — это квартиры, купленные непосредственно у компании-застройщика. Если же вы покупаете квартиру у физического лица (даже в новом, недавно построенном доме), это уже считается сделкой на вторичном рынке.

Один из ключевых плюсов покупки жилья в новостройке — более низкие цены по сравнению с жильем на вторичном рынке недвижимости. По данным на декабрь 2018 года, цены на вторичку в большинстве крупных городов России были выше, чем на квартиры в новостройках, на 12–30%. Благодаря этому при одном и том же бюджете в новостройке часто можно приобрести более просторную квартиру, с вместительной кухней и прихожей, чем в уже существующем жилом фонде. Вероятность получить вместе с квартирой уютный подъезд с консьержем, пандусами и грузовым лифтом в новостройке тоже выше, чем в домах старого жилого фонда, которые часто застраивались по типовым проектам без учета запросов граждан к комфорту.

Кроме того, на рынке жилья в новостройках огромный выбор, а новые дома, как правило, отличаются современными планировками. В новых жилищных комплексах есть квартиры-студии, различные сочетания количества комнат, их смежности или метража. Во многих новостройках есть только опорные перегородки, а это означает больше шансов отремонтировать квартиру по собственному проекту и сделать ее именно такой, как хочется.

Карту и полный список новостроек по всем регионам России можно посмотреть на наш.дом.рф

Еще один существенный плюс при покупке квартиры в новом доме в том, что вы станете ее первым владельцем, а значит, не придется проверять ее историю перед оформлением сделки. Это экономит время покупателя и снижает риски, что объявятся люди, имеющие право пользования квартирой, и договор признают ничтожным.

нового жилья построили в России в 2018 году

А в чем минусы?

Среди минусов квартир в новостройках, особенно если речь идет об эконом-классе, прежде всего менее развитая инфраструктура района, часто — удаленность от центра города (особенно в крупных городах с высокой плотностью застройки, таких как Москва). Возможно, придется несколько лет ждать открытия линии метро или подведения новых автобусных маршрутов. Хотя в последнее время в последнее время застройщики стали уделять больше внимания инфраструктуре, стоит ознакомиться с планом застройки, чтобы убедиться, что вокруг будут необходимые поликлиники и детские сады.

Отдельно придется потратиться на ремонт. Квартиры в новых домах, как правило, сдаются с базовой (черновой) отделкой, то есть на практике вы получаете бетонную коробку с подведенными коммуникациями, а всю остальную работу придется выполнять вам (шпаклевать стены, выравнивать пол, клеить обои, ставить розетки и подключать бытовую технику). Даже когда вы закончите, будьте готовы слышать звук дрели за стеной еще несколько лет, ведь все ваши соседи тоже будут делать ремонт. Кроме того, новостройки всегда дают усадку, которая иногда продолжается не один год после окончания строительства. В этом случае в стенах могут появиться микротрещины, и в квартире придется заново делать (или обновлять) ремонт.

Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, есть риски, что дом не успеют вовремя достроить и сдать в эксплуатацию. С принятием поправок к Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» эти риски стали ниже и права дольщиков лучше защищены. Однако сроки сдачи жилых объектов все равно могут затянуться (только теперь дольщик может вернуть свои деньги). Зарегистрировать право собственности на квартиру можно только после того, как она будет поставлена на кадастровый учет, то есть в уже достроенных и сданных в эксплуатацию домах. Без права собственности невозможно, например, оформить постоянную регистрацию или получить налоговый вычет за покупку квартиры.

О том, как работает долевое строительство после внесения изменений в законодательство, читайте в инструкции спроси.дом.рф

А если речь идет о жилье на вторичном рынке?

При покупке жилья на вторичном рынке вы получаете в собственность квартиру в уже заселенном и обжитом доме, как правило, в районе с хорошо развитой инфраструктурой. Сразу после покупки можно въехать в квартиру и получить постоянную регистрацию по месту жительства.

Кроме того, покупка уже готовой квартиры иногда позволяет сэкономить на ремонте несколько сотен тысяч рублей. Расходы на ремонт зависят от состояния квартиры, но, как правило, даже в квартирах с очень старым ремонтом («бабушкин вариант») можно жить — тогда как в квартире с бетонными стенами и без розеток практически невозможно. Один из вариантов — провести косметический ремонт в отдельных комнатах. Однако имейте в виду, что капитальный ремонт в домах старого фонда скорее всего потребует расходов, сравнимых с расходами на ремонт в новой квартире.

Читайте так же:  Предприниматель не выплачивает зарплату

на вторичном рынке в 2018 году совершались с помощью ипотеки

Минусы вторички в том, что такие квартиры, как правило, стоят дороже, чем квартиры в новостройках, и нужно проверять их юридическую чистоту перед оформлением сделки. В старых домах также бывают изношены инженерные сети. Это может привести к поломкам водопровода, электропроводки и труб отопления, а значит, к дополнительным тратам на ремонт и обновление.

Кроме того, цены на вторичное жилье часто бывают завышены, а договориться о приемлемой цене с хозяином не всегда удается.

Что выгоднее покупать с целью инвестиций: первичку или вторичку?

Если вы планируете приобрести квартиру под сдачу в аренду/наём или рассчитывая перепродать жилье, стоит особо тщательно подходить к выбору. Вложение денег в жилую недвижимость — это их заморозка на годы без возможности использовать. Предсказать движение цен на рынке недвижимости крайне сложно: цены могут не только вырасти, но и упасть. В этом случае шанса выгодно продать жилье придется ждать много лет, а на то, чтобы окупить это приобретение, сдавая квартиру в аренду, может уйти пара десятилетий.

Подробнее о том, как инвестировать в недвижимость, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Видео (кликните для воспроизведения).

При таком вложении денег многое зависит от вводных данных. Приобретенная на вторичном рынке квартира с плохим ремонтом, но в хорошем районе недалеко от центра и с приятным видом из окна, скорее всего, станет ликвидной, если сделать в ней ремонт (хотя это и означает дополнительные затраты).

Чем ближе к центру, тем, как правило, выше цены на жилье в новостройках по сравнению со вторичкой в тех же районах. Это преимущество вторички можно использовать, если хотите купить квартиру в центре. Если все-таки хотите вложиться с целью инвестиций в квартиру в новостройке и бюджет позволяет, выбирайте вариант ближе к центру города: цена на такие квартиры может увеличиться больше по сравнению с новыми жилыми проектами на окраине.

Квартиры в новостройках на первичном рынке в Москве подорожали на 12% в 2018 году, в Новой Москве — на 6%

Есть ли разница при получении ипотечного кредита на квартиру на первичном и вторичном рынке?

Оформление ипотеки на квартиру в новостройке имеет ряд особенностей. Во-первых, банки и некредитные организации могут кредитовать заемщиков при приобретении квартиры в строящемся доме под более высокий процент (до момента завершения строительства), чем при приобретении жилья на вторичном рынке. Это вызвано тем, что до завершения строительства риски кредиторов сильно увеличиваются. Во-вторых, застройщик может попытаться ограничить круг банков или организаций, в которых заемщик может получить кредит или заём. С одной стороны, это усложняет для заемщика поиск и выбор кредитора, с другой, «дружественные» застройщику банки или некредитные организации могут предоставить более выгодные условия ипотечного кредита или займа или облегчить условия его выдачи.

Из плюсов покупки жилья в новостройке по ипотеке: квартиры в новостройках продаются по фиксированной цене за квадратный метр, а значит, проще будет провести оценку жилья, необходимую для получения ипотечного кредита/займа. Это необходимо для подтверждения того, что банк или некредитная организация в случае невыплаты кредита смогут продать предмет залога и компенсировать недоплаченные средства.

Рассчитать ипотеку поможет онлайн-калькулятор на сайте Дом.РФ

При этом сделку с оформлением ипотечного кредита/займа легче провести на вторичное жилье, чем на квартиру в строящемся доме. В первом случае достаточно один раз собрать все документы, подписать договор приобретения жилья и зарегистрировать право собственности нового владельца в Росреестре. Во втором собирать документы придется дважды: сначала для того, чтобы подписать и зарегистрировать договор долевого участия в строительстве и оформить залог прав требования, а после сдачи дома в эксплуатацию — для внесения изменений в кредитно-обеспечительную документацию и регистрации права собственности.

Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Так как все-таки выбрать между новостройкой и вторичным рынком?

При выборе квартиры ориентируйтесь в первую очередь на свои желания и возможности. Не всех устраивают высотные башни на несколько сотен квартир с одной управляющей компанией от застройщика, которая может выставить высокие тарифы на услуги ЖКХ. А вторичное жилье не обязательно должно быть ветхим по сравнению с новостройкой. Например, помимо типичных девятиэтажек, можно приобрести квартиру в «сталинке» с высокими потолками и широкими подоконниками или в кирпичном доме с недавно сделанным капремонтом.

[2]

Обращайте внимание в том числе на год постройки. Если покупаете квартиру, чтобы оставить детям, выбирайте дома поновее (желательно 1990-х годов постройки и позже).

Помните, первичность или вторичность рынка — всего лишь один фактор при покупке жилья, тогда как на выбор влияет еще много элементов: транспортная доступность, вид из окна, приятные соседи, наличие парковки для авто или парка для пробежки в пешей доступности, потребности остальных членов семьи, удаленность от места работы и пр. Взвешивайте эти факторы в совокупности, чтобы не пожалеть о своем выборе.

Пошаговую инструкцию, как купить квартиру, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Какое жилье лучше брать через ипотеку — новостройку или вторичку?

Рассматривая возможность приобретения жилья в ипотеку, стоит определиться с выбором: будет это квартира в строящемся доме или уже готовая квартира, в которой уже кто-то жил. Есть и вариант, когда дом уже сдан, квартира оформлена в собственность застройщика.

В этом случае жилье обойдется дороже новостройки (что важно, если оно покупается с целью инвестирования), но будет иметь все другие плюсы обладания совершенно новой квартирой. Плюсы и минусы видов жилья для покупки в ипотеку стоит рассмотреть подробнее.

Плюсы вторичного жилья

  • Одним из главных преимуществ старого жилого фонда перед строящимся домом является то, что в квартиру можно будет въехать сразу после приобретения. Ремонт по своему вкусу будет нужен, но он не будет носить срочного характера. При оформлении ипотеки, для получения более выгодных условий (снижения ставки, уменьшения платежа) имеет смысл вложиться в первоначальный взнос.
  • Если средства потребуются для ремонта, то размер свободных денежных средств, за счет которых сумма кредита могла бы быть меньше, снижается. Получается, что вторичное жилье можно оформить в ипотеку на более выгодных условиях из-за менее острой необходимости в обязательных расходах, связанных с вселением.
  • Кроме того, если дом только строится, то многие банки до момента оформления квартиры в собственность заемщика, повышают ставку по ипотеке еще на 1-2%, после вступления в права собственности график платежей по ипотеке пересчитают.
  • Возможность воспользоваться жильем сразу после приобретения дает еще одно существенное преимущество – квартиру можно будет сдать и за счет арендных платежей гасить долг по ипотеке.
  • Если жилье единственное, то плюсом будет экономия на аренде квартиры, так как при покупке новостройки, нужно будет ждать сдачи дома и ремонта, а до тех пор платить сразу и за аренду жилья, и за ипотечный кредит.
  • Местоположение можно отнести так же скорее к плюсам вторичного жилья, которое часто находится в центре города, имеет хорошую транспортную развязку, всю необходимую инфраструктуру: больницы, школы, сады.
  • Покупать готовое жилье – менее рискованно, несмотря на то, что последнее время замораживают стройку не часто, никто не может быть от этого застрахован.
  • При покупке готового жилья заемщика сразу видит соседей, магазины, находящиеся на первых этажах дома, людей, отдыхающих во дворе. Для покупателя новостройки все это будет сюрпризом. Нарваться на неприятных соседей можно как в новостройке, так и при покупке вторичной квартиры, но в последнем случае есть возможность заранее изучить все факторы.
Читайте так же:  Новый дом на месте старого как оформить

Плюсы первичного жилья

  • Значимый плюс при покупке новостройки – цена, жилье можно купить на 20-30% дешевле на ранних стадиях строительства, кроме того, есть возможность выбора квартиры с нужной планировкой, так как пока до сдачи дома еще далеко, риски высоки, просто есть из чего выбирать. В случае со вторичкой, выбор обычно ограничен традиционной планировкой старых построек, за редким исключением.
  • Вторым по значимости плюсом можно считать больший комфорт для проживания: современные материалы, новый водопровод, методы утепления, лифт, окна, электропроводка.
  • Третьим очевидным плюсом можно считать то, что когда строится новый дом или новый район, то, как правило, въезжают в него люди, способные приобрести квартиру (а не только унаследовать) за собственные средства или в ипотеку, поэтому в среднем все жильцы относительно добропорядочные, как минимум занятые работой люди. Неблагополучных семей и любителей создать проблемы другим среди них практически не бывает.
  • Риски утраты права собственности из-за того, что права предыдущих собственников нарушены (титульные), отсутствуют по умолчанию, а риски недостроя (про которые писали выше) отпадают, как только дом сдается. Поэтому покупать квартиру в только что сданной новостройке наиболее безопасно. Минимальны риски и при сделке с надежным застройщиком на последних стадиях строительства.

Минусы вторичного жилья

Минусы вторичек вытекают из плюсов новостроек, так как старых жилой фонд не имеет свойственных новому преимуществ, это:

Оценивая плюсы и минусы видов жилья важно объективно оценивать конкретную ситуацию. Для кого-то удачное расположение квартиры перекроет все минусы старого фонда, для кого-то решающей окажется стоимость, а кому-то не подойдет вариант квартиры в строящемся доме из-за его особенностей.

Минусы первичного жилья

  • Основным минусом является необходимость ждать, когда жилье будет построено. Для тех, чей бюджет не позволяет одновременно оплачивать ипотеку за новостройку и арендную плату за проживание, это весьма существенно. Нужно учитывать и необходимость трат на ремонт в приобретенной квартире.
  • В случае если дом уже сдан, а квартиру в новостройке продает застройщик, преимущества в цене не будет. К тому же, все самые удачные варианты уже будут выкуплены, останутся первые и последние этажи, и квартиры, соседствующие с магазинами, банками или кафе на первом этаже, а это дополнительный шум, риски и неудобства.
  • При покупке первичного жилья первые 2-3 года заемщику стоит быть готовым к постоянному ремонту у соседей, строительному мусору и пыли на площадке.
  • Если сдается дом в новом районе, то, как правило, школы и детские сады находятся еще только в планах на бумаге, соответственно, при наличии детей, это будет вызывать неудобства.

Так какой вариант выбрать: вторичное или первичное жилье?

Из рассмотренных выше плюсов и минусов можно сделать только один вывод – взвешивать все «за» и «против» нужно в каждой конкретной ситуации отдельно. Решающими будут цели и возможности заемщика. Если клиент имеет все возможности, то выбор перед ним огромен.

Даже в этой ситуации стоит выбирать цель для инвестирования с учетом всех факторов, вплоть до развитости инфраструктуры в районе покупки до состояния общедомовой проводки. Когда потенциальный покупатель ограничен в средствах, права на ошибку практически нет.

Распространенной ошибкой является рассмотрение только самых дешевых квартир без учета стоимости ремонта и платы за аренду, пока дом не будет сдан. Эта ошибка приводит к тому, что заемщик упускает более выгодный вариант просто потому, что не рассматривает его. И в результате – страдает и без того ограниченный бюджет. Торопиться при изучении и сравнении вариантов не стоит.

Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru

Если в городе нет новостроек, то и выбирать не приходится..

Автор: Алла Андреевна 27.06.2016 Ответить

Отличный перечень, еще бы развить законодательную тему. На домофонде, кажется, видела образцы документов, которые нужно требовать у продавца. У меня с домофондом как-то гладко прошла покупка квартиры, а вот сестре повезло меньше. Она купила 2-комнатную в старом доме, а через 3 года ее отсудили, дескать, принадлежит другому человеку (

Автор: Алина 31.12.2017 Ответить

Вторичка или новостройка… в любом случае, лучше в агенство обращаться. Я в «Риэлтком – М» обращалась к Павлу Дмитриевичу, потому что везде свои сложности есть, что с новостройкой, что со вторичкой, а безопасность по мне – это главное. Я лично вторичку выбирала. И, тем более, вдруг потом жалеешь, что не обратился к профессионалу. Вот и со мной такой случай чуть не произошел: хотела уже документы оформлять, доплату вносить, а тут Павел проверил – оказывается, что в квартире ребенок прописан и имеет право на какую-то часть квартиры, а ведь через несколько лет уже ничего не попишешь! Хорошо, что я все же нашла хорошего специалиста! Вам желаю удачи

Для профессионалов рынка недвижимости

Последние записи:

Присоединяйтесь к нам в Facebook

Подписка на блог по электронной почте

Новостройки или вторичка? Какой путь для риелтора перспективнее

Владимир Лебедев, директор центра недвижимости ДОМОС из Екатеринбурга, о том, какую нишу выбрать, чтобы стать успешным в профессии.

Если контрагент говорит мне, что специализируется на новостройках, то для меня он, как минимум, не дальновиден, а, как максимум, не профессионален. А значит, на совместной сделке вероятны проблемы. В этом-то и заключается суть статьи и ответ на поставленный вопрос. Соответственно, если меня спросят коллеги: «Можно ли отказаться от вторички в пользу новостроек?», я отвечу, что не вижу в этом никакого смысла!

А теперь почему я так считаю.

Природа этих типов деятельности кардинально отличается. Для наглядности давайте введем образные понятия: специалист по новостройкам и риелтор. Спец по новостройкам – это стандартный специалист по продажам, а продавать можно многое: машины, квартиры, бытовую технику и пр. Только навыка и опыта продаж недостаточно, чтобы стать риелтором. Риелтор – это эксперт в недвижимости, он знает все о ней, умеет не только продавать её, но и покупать, работать с собственником, сопровождать юридические аспекты, но главное отличие в том, что риелтор – это агент, который работает в интересах своего клиента, а «продажник» только в интересах продавца (в данном случае застройщика). Другими словами спец по новостройкам и застройщик на одной стороне, а покупатель на другой, в то время как риелтор всегда остается на стороне своего клиента.

Отсюда возникает недоверие к риелторскому сообществу и подрыв репутации профессии. Особенно удивляют спецы по новостройкам, которые размещают на своих страницах в интернете контент, направленный на объекты одного единственного застройщика. Видно, что автор контента отлично знает продукт и, видимо, успешно его реализует, так как регулярно посещает мероприятия данной организации. Но если взглянуть на это глазами клиента, то может показаться, что полный ассортимент подходящих вариантов он не предложит, а предложит только объекты одного застройщика. На самом деле, скорее всего, у такого специалиста есть стандартный маршрут, в котором есть несколько «плохих» объектов, и один «хороший», тот, который ему нужно продать, а дальше уже дело техники и его опыт продаж. Может быть использована масса способов продать то, что нужно, но я убежден, что не стоит держать клиентов за дураков, создавая выбор без выбора.

Читайте так же:  Хрущевка 2 комнатная планировка размеры

Если отбросить все моральные аспекты, то для человека, который пришел в профессию ненадолго и хочет получить большой доход в короткий срок, новостройки – реальная возможность, если не одно НО:

Риелторы для застройщика – это лишь один из многих инструментов продаж, а, как известно, инструментарий может меняться в зависимости от тенденций рынка. Есть информация, что в 2018 году девелоперы Екатеринбурга существенно сократят размеры вознаграждений, а значительная часть из них совсем откажутся от сотрудничества с агентами. Данный тренд стал заметен еще в прошлом году. Поддержка строительной отрасли приходится на руку застройщикам, и теперь они могут заявить, что их продажи упадут несущественно, в том случае, если все застройщики разом перестанут платить комиссионные. Покупатели как покупали, так и будут покупать новостройки, а размер средств, сэкономленных на выплатах вознаграждений, с лихвой перекроет потери части клиентов, ушедших на вторичку. В данной ситуации бизнес специалиста по новостройкам полностью зависит от воли застройщиков, на что повлиять он никак не сможет, и без компетенций на вторичном рынке такой специалист будет вынужден уйти с рынка.

Каждая квартира продается как новостройка только один раз, все последующие сделки с этим объектом будут сделками с вторичной недвижимостью. Логично, что классический риелтор востребованнее, чем спец по новостройкам, просто из-за преимущества в общем количестве сделок. Но на стороне новостроек простота и быстрота сделок, крупные вознаграждения в короткий срок. Работа на вторичном рынке подразумевает более серьезный подход к делу, глубокое изучение правовых норм, длительность сделки может достигать полугода, а цепочки порой заставляют проявить просто нечеловеческие способности. Шарль де Голль сказал: «Всегда выбирайте самый трудный путь — на нем вы не встретите конкурентов», сегодня в нашем деле, даже выбрав трудный путь, конкурентов будет много, но только этот путь позволит вам обеспечить себя ремеслом на всю оставшуюся жизнь.

Что такое вторичное жилье и первичный рынок недвижимости?

Что такое вторичное жилье и первичный рынок недвижимости?

Рынок недвижимости включает первичные и вторичные объекты, которые отличаются по праву собственности, степени износа и другим характеристикам. Чтобы узнать подробно о том, что такое вторичка в недвижимости , чем такие объекты отличаются от первичных, различия и взаимосвязь между первичным и вторичным рынком недвижимости читайте нашу статью.

Что такое вторичное жилье

Вторичное жилье — это жилая недвижимость — квартиры, дома, комнаты в общежитиях — которые зарегистрированы как собственность частных лиц или муниципалитета. Продажа таких объектов проходит от собственника, в ходе оформления сделки право собственности переходит от продавца к покупателю.

Важно! До приватизации жильцы муниципальных квартир не имеют права продажи, поскольку они не являются собственниками.

Распространено сокращенное название вторичной недвижимости — вторичка. Сам термин указывает на то, что значит вторичное жилье — объекты уже находятся в собственности и при продаже будет оформлена повторная передача прав.

Соответственно вторичный рынок жилья — это совокупность всех жилых объектов, которые прошли процедуру государственной регистрации и выставлены собственниками на продажу.

Преимущества и особенности вторички

Доступная цена — в сравнении со стоимостью 1 м 2 на первичном рынке. Обычно вторичная недвижимость ценится меньше, чем современные новостройки. Исключение — жилье, которое признано памятниками архитектуры.

[1]

Быстрое оформление сделки — сделку купли-продажи и передачу прав собственности можно оформить за месяц или меньше. Для сравнения, при долевом участии в строительстве новостройки вы получите права собственности через несколько лет после сдачи объекта в эксплуатацию.

Развитая инфраструктура — за время эксплуатации вторичного жилья, в районе развилась инфраструктура: работают магазины, развлекательные заведения, школы, детские сады, сформировалась транспортная сеть. Например, в самых престижных — центральных районах многих городов преобладает именно вторичная недвижимость. В новых районах где расположены новостройки, при заселении первых жильцов инфраструктура обычно находится на стадии развития. Если рассмотреть с этой точки зрения частный сектор, при покупке старого дома можно получить зрелый сад. Для сравнения, если купить новый коттедж и посадить фруктовые деревья, они начнут плодоносить через 3-5 лет.

Дополнительные скидки — с собственником можно поторговаться и снизить заявленную цену. При покупке новостроек такой возможности нет, можно рассчитывать только на плановые акции от застройщиков.

Износ объекта — для любого строения рассчитывается плановый срок эксплуатации, по окончании которого объект требует капитальной реконструкции или сноса. При покупке новостройки вы получаете недвижимость с нулевым износом и 100% сроком плановой эксплуатации — около 100 лет. При приобретении вторички износ может составлять 10-30%, а в некоторых случаях намного больше. Например, по плану строительства панельных хрущевок 1950-60-х годов такие дома были рассчитаны на 50 лет эксплуатации.

Низкое качество — дома старше 90 лет строились в соответствии с устаревшими стандартами и нормами, поэтому в квартирах неудобная планировка, низкие потолки, отсутствует индивидуальное теплоснабжение.

Выше затраты на содержание и ремонт — вторичка отличается низкими показателями экологичности и энергоэффективности, а при проведении ремонта нужно платить за демонтаж старых покрытий и коммуникаций.

Возможные юридические проблемы — перед покупкой необходимо проверить юридическую чистоту объекта, поскольку при последовательной передаче прав собственности могли быть допущены нарушения. Например, если квартира была реализована без согласия совладельцев, они могут оспорить права покупателя.

Интересно! Затраты на ремонт не всегда окупаются при продаже объекта. Как правило, к цене квартиры прибавляют около ⅓ стоимости проведенной модернизации. Сумма зависит от исходного качества недвижимости. Поэтому, чтобы с выгодой продать старое жилье лучше сделать косметический ремонт. Отделка по евростандарту не окупиться, а объекты «под ремонт» продаются по цене ниже рыночной.

Особенность ценообразования

Стоимость вторичных объектов зависит от:

площади и особенностей планировки;

качества отделки и коммуникаций.

Если спрос на вторичное ж илье падает, рынок достаточно гибко реагирует на изменения и средняя цена объектов падает. Стоимость продажи будет зависеть от того, насколько срочно собственник хочет реализовать жилье и как планирует потратить полученные средства. Например, если владелец продает квартиру чтобы улучшить свои жилищные условия, он будет удерживать цену в надежде получить более выгодное предложение. Если продажа связана с переездом, собственник заинтересован реализовать недвижимость в короткий срок и может дать скидку. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

Интересно! В регионах, которые утратили свою перспективность для жизни, стоимость жилья может падать в десятки раз — от $50-100 тысяч до $3-5 тысяч. Это может быть связано с отсутствием работы, экологической катастрофой или военными действиями.

Что такое первичное жилье

Первичная недвижимость — это объекты, право собственности на которые оформляется впервые. Соответственно первичный рынок недвижимости — это жилые и нежилые помещения в строящихся или только что сданных в эксплуатацию новостройках, которые реализуют строительные компании через собственные офисы продаж или посредников.

Интересно! Квартира в новом доме может быть и вторичной недвижимостью. Например, если ее продает не застройщик, а дольщик, который уже получил право собственности. При этом само жилье могло не использоваться по назначению.

В целом, первичный рынок жилья — это совокупность сделок по реализации только что созданных объектов — квартир в новостройках, а также приватизированных объектов, которые ранее не проходили госрегистрацию. Через первичный рынок недвижимость переходит в экономический оборот.

[3]

Кроме застройщиков и их представителей продажей первичной недвижимости занимаются федеральные, территориальные, местные органы исполнительной власти.

Читайте так же:  Льготная пенсия для учителей в беларуси

Преимущества и особенности первичной недвижимости

Несколько вариантов оплаты покупки — новостройки продают в рассрочку, ипотеку, условия кредитования от застройщиков выгодно отличаются от предложений банков. Кроме того, можно купить готовое жилье после сдачи дома в эксплуатацию, или сэкономить до 30% и вложить деньги на этапе строительства.

Высокое качество — при строительстве новых домов используют современные материалы, технологии, руководствуются новыми стандартами при разработке проекта. В новостройках выше показатели теплоизоляции, новая проводка, системы вентиляции, для каждой квартиры предусмотрена индивидуальная система теплоснабжения, нет проходных комнат, а все помещения просторнее. Количество парковочных мест зависит от количества квартир, есть возможность выкупить и забронировать собственное место на стоянке.

Низкие расходы на содержание объекта. Отделка жилья и коммуникации новые, поэтому прослужат без ремонта и замены 10-15 лет. Дома дополнительно утепляют уже на этапе строительства, поэтому потери тепла из помещений и расходы на отопление меньше.

Меньше расходы на оформление сделки. Не нужно платить риэлторам — многие застройщики продают через собственные центры продаж или сами оплачивают услуги посредников.

Чистая продажа — не собственников, которые могут оспорит сделку. Проверки требует только репутация и документы застройщика.

Выгодная инвестиция. Со временем, за счет развития района, стоимость квартиры может вырасти.

По цене — если сравнивать новостройки и вторичку в одном районе и с равным количеством комнат, средняя стоимость квартир в новых домах будет на 20% выше за счет большей площади, стоимости 1 м 2 и большего спроса на новую недвижимость.

По расположению — из-за плотной застройки и высокой стоимости земельных участков в центральных и развитых районах города застройщики чаще используют под строительство свободные территории на окраине, где хуже развита инфраструктура и транспорт. Исключением становятся крупные жилые комплексы — кроме многоквартирных домов их проекты включают детские сады, спортивные комплексы, магазины, салоны красоты. Кроме этого, строительные компании заранее утверждают новые маршруты общественного транспорта и остановки в пешей доступности от комплекса.

При долевом участии — если вы вкладываете деньги на этапе строительства первичного жилья, существует риск того, что документы на строительство и земельный участок были оформлены неверно. Из-за таких ошибок объект невозможно сдать в эксплуатацию, подключить к системе центрального водоснабжения и канализации, а значит в доме невозможно жить. Еще одна категория рисков — задержки или заморозка строительства из-за недофинансирования или мошеннических действий застройщика. Чтобы не стать жертвой недобросовестных компаний, эксперты советуют покупать покупать в ипотеку. При разработке кредитной программы банки самостоятельно проверяют документы и репутацию строительной компании.

Интересно! В России при покупке новостройки в рассрочку нужно внести всю сумму до завершения строительства или за еще более короткий срок. Во многих европейских странах действует другая схема расчета, которая защищает дольщика от возможных задержек и потери вложенных средств. Например, в Испании чтобы забронировать квартиру в строящемся доме достаточно внести около 5 тысяч евро, еще 30% от стоимости нужно выплатить при подписании договора с застройщиком, а остаток — после сдачи дома в эксплуатацию.

Особенность ценообразования

Стоимость 1 м 2 на первичном рынке зависит от расположения дома и класса жилья — эконом, бизнес или стандарт. В цену закладываются расходы на покупку участка, материалы и строительство, а также прибыль компании. Итоговая стоимость квартиры зависит от площади и дополнительных услуг: покупатель может заказать у застройщика чистовую отделку помещений или ремонт под ключ.

Минимальную стоимость нового жилья определяют затраты на строительство: если цена продажи будет ниже затрат, компания будет нести убытки. На первичном рынке реже наблюдаются резкие перепады спроса и предложения по нескольким причинам:

новая недвижимость пользуется большим спросом;

в строительном процессе задействован ряд организаций, которые заинтересованы в реализации своих ресурсов, например, подрядчики, поэтому в один момент прекратить строительный процесс невозможно;

невозможно и быстро увеличить предложение — разработка проекта и возведение недвижимости занимает от одного до нескольких лет.

Где лучше купить жилье — на первичном или вторичном рынке?

Первичный и вторичный рынок недвижимости — части единого рынка, который позволяет разными способами решить проблему жилья. Чтобы сделать выбор в пользу первичной или вторичной недвижимости, сравните основные характеристики:

Первичка Вторичка
Цена Выше, зависит от себестоимости объекта, меняется незначительно Ниже, зависит от предложения и может варьироваться в широких пределах Планировка Современная: нет проходных комнат, высокие потолки, просторные помещения, может быть несколько санузлов Устаревшая: могут быть проходные комнаты, совмещенный санузел, маленькая кухня, низкие потолки Отделка Объекты сдаются с черновой отделкой или ремонтом под ключ. При ремонте не нужно демонтировать старую отделку При покупке вторички можно не делать ремонт сразу — в квартире можно жить и использовать старую сантехнику, не менять покрытия Общее качество Современное жилье Объекты соответствуют устаревшим стандартам качества Инфраструктура Развивается Развитая Возможности для покупки Первичное жилье можно купить по 100% предоплате, в рассрочку или кредит на выгодных условиях от застройщика с переплатой 10% или меньше Собственники вторичных квартир не продают в рассрочку. Можно оформить ипотеку в банке, но переплата будет выше, чем при выборе первичных объектов
Видео (кликните для воспроизведения).

В целом, чтобы выбрать, какое жилье лучше купить, оцените предложения на рынке и свои возможности. Стоимость первичной недвижимости выше, но можно оформить ипотеку, купить в рассрочку или получить скидку, вложив деньги на стадии строительства. Если у вас есть некоторая сумма, можно купить вторичку разного качества и заселиться сразу.

Источники


  1. Белецкий, А.С. Настольная книга судебного пристава-исполнителя / А.С. Белецкий. — М.: АСТ, 2015. — 881 c.

  2. Ромашкова И. И. Жилищное право; Питер — Москва, 2009. — 160 c.

  3. Домашняя юридическая энциклопедия. Семья / ред. И.М. Кузнецова. — М.: Олимп, 2016. — 608 c.
  4. Берус, Виталий А.С. Лаппо-Данилевский. История. Философия. Методология / Виталий Берус. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2014. — 160 c.
  5. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие; Юрайт — М., 2014. — 255 c.
Что лучше первичное или вторичное жилье
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here